In Gedanken steht das Traumhaus schon. Eine Wunschliste hast Du bereits festgelegt, die Finanzierung ist abgeklärt und das Baugrundstück gefunden. Aber wie genau ist der Ablauf beim Hausbau? Welche Bauphasen gibt es, welche Arbeiten fallen an und wie lange dauern die verschiedenen Bauabschnitte?
In diesem Artikel möchten wir Dir einen Einblick rund um die Schritte beim Hausbau geben.
Die 4 Bauphasen nach ihrem Ablauf
- 1Hausbauplanung
- 2Rohbau
- 3Innenausbau
- 4Bauabnahme
Warum ist es so wichtig, einen Ablaufplan beim Hausbau einzuhalten?
Das eigene Haus zu bauen ist für die meisten eine einmalige Sache. Es ist etwas komplett Neues, Aufregendes, vielleicht auch mit einer romantischen Vorstellung verbunden wie man sich später im Eigenheim sitzen sieht. Ganz wunderbar. So soll es auch sein!
Der Weg dahin wird zwischendurch auch mal anstrengend und nervenaufregend sein. Arbeit, Familie und Hausbau müssen unter einen Hut gebracht werden und leider läuft auch nicht immer alles rund am Bau.
Der Bau Deines Hauses begleitet Dich über Monate. Abhängig davon wie Du Dein Haus bauen lässt, wie groß es werden wird, ob mit oder ohne Keller und in welcher Ausführung, schwankt die Bauzeit extrem zwischen ein paar Monaten bis deutlich über eine Jahr.
Ein langer Zeitraum, der auch einer guten Planung bedarf. Angefangen von einer Idee und der tatsächlich umsetzbaren Gestaltung des Hauses, über Behördengängen und Beantragungen, die Fristen und Bearbeitungszeiten unterliegen bis hin zur Koordination unzähliger Handwerker.
Damit alles gut ineinander greift, um so auch Wartezeiten und doppelte Arbeiten zu vermeiden, ist die Planung und die Überwachung der Bauphasen und des Baufortschritts ganz entscheidend.
Was gehört zur Phase Hausbauplanung?
Zu Beginn steht eine gute Bauplanung. Neben der grundsätzliche Frage wie das Haus aussehen soll, müssen auch die Finanzen geplant, bei Behörden Genehmigungen eingeholt und Verträge geschlossen werden. In der Phase zur Hausauplanung wird aus Deiner Idee ein konkretes Modell und die Basis geschaffen für den tatsächlichen Hausbau. Daher lieber etwas mehr Zeit investieren, damit später beim Roh- und Innenausbau alles rund läuft.
Wie sehr Du selbst bei der Planungsphase involviert bist, hängt ganz davon ab wie und mit wem Du baust.
Ist Dein Baupartner ein Bauträger wird er die Planung und behördlichen Gänge übernehmen. Er ist bis zur Übergabe an Dich der Bauherr.
Wenn Du mit einem Generalunternehmer oder -übernehmer zusammenarbeitest oder einem Fertighausanbieter, bist Du von Anfang an der Bauherr und kannst je nach Baupartner mehr oder weniger in die Planung eingreifen und diese mitgestalten. Baust Du mit einem Architekten kannst Du, abhängig vom Geldbeutel, Deine individuelle Wünsche planen und umsetzen lassen.
Egal welche Bau-Option die richtige für Dich ist. Kläre gleich zu Beginn ab, in welchen Maße Du Dich und Deine Ideen in der Planungsphase einbringen kannst.
Eine gute Planung ist entscheidend für den Bauerfolg. Lass Dir also lieber etwas mehr Zeit für die Hausbauplanung. Aber Achtung: Baugenehmigungen verfallen in den meisten Fällen innerhalb von 3 Jahren. Sollte sich der Baustart verzögern, verpasse nicht eine Verlängerung zu beantragen.
Was gehört nun zur Hausbauplanung? Viel Papierkram und jede Menge Abstimmung mit Deinem Architekten oder Baupartner und Behörden. Die wichtigsten Tätigkeiten in der Phase sind u.a.:
Vorplanung
Der Architekt erstellt einen erster Entwurf mit Skizzen einschließlich einer groben Kostenschätzung.
Entwurfsplanung
Hast Du die Vorplanung abgenommen, wird der Entwurf unter Berücksichtigung baulicher und vertraglicher Vorgaben konkreter und realisierbar. Du erhältst ein 3D-Modell oder einen Plan im Maßstab 1:100. Zudem werden die anfallenden Kosten nun genau berechnet und dienen der Finanzierungsplanung.
Genehmigungsplanung
Die Unterlagen für die Baugenehmigung werden erstellt und ans Bauamt übergeben. Dies darf in Deutschland nur von einem "Bauvorlageberechtigten" übernommen werden. Darunter zählen Architekten, Ingenieure oder Handwerksmeister unter bestimmten Voraussetzungen, die je nach Bundesland unterschiedlich geregelt sind.
Passt alles, erteilt das Bauamt die Baugenehmigung.
Ausführungsplanung
Für die Umsetzung durch die verschiedenen Gewerke muss die Planung deutlich konkreter und ausführlicher werden. Nach dem Vorliegen der Statischen Berechnungen, kann die Ausführungsplanung erstellt werden. Dort enthalten sind genaue Informationen zu Fachdetails und der Ausführung sowie Hinweise zu Materialien und Verarbeitungsrichtlinien.
Ausschreibungen
Steht die Leistungsverzeichnisse mit den konkreten Aufgaben, können die Angebote zu den Gewerken eingeholt werden.
Angebotsvergleich und Beauftragung
Nach einem Kosten- und Leistungsvergleich, denn nicht immer ist der Günstige auch die beste Wahl, werden die Handwerker oder Baubetrieben beauftragt.
Was gehört zur Rohbauphase?
Sind die Planungen abgeschlossen, geht es in die eigentliche Bauphase. Das Grundstück muss für den Bau vorbereitet und die Baustelle eingerichtet und abgesichert werden.
Der Rohbau ist sozusagen die äußere Hülle des Hauses und ein sehr spannender Bauabschnitt. Am Ende der Rohbauphase wirst Du Dein Haus in der Endform ganz konkret vor Augen haben.
Es gibt keine einheitliche Definition was zum Rohbau gehört. Aus unserer Sicht sind es folgende Tätigkeiten:
Neben den oben genannten Punkten, ist es auch ganz entscheidend nach bestimmten Vorgaben die Baustelle einzurichten. Neben der Sicherheit auf der Baustelle, für die Du als Bauherr verantwortlich bist, geht es auch darum das Grundstück so vorzubereiten, dass auch gearbeitet werden kann.
Beispielsweise mit einer guten Beleuchtung der anliegenden Gehwege und Straße, damit die Baustelle gut angefahren werden kann. Auch eine Rücksprache mit den Nachbarn ist hilfreich um mögliche Konflikte aus dem Weg zu räumen. Ist ein Baukran nötig, muss geklärt werden wo er aufgestellt werden kann. Gibt es zu schützende Bäume in der Nähe des Aushubs, müssen diese entsprechende gesichert werden.
Ist der Rohbau fertigstellt, kannst Du Dir schon einmal auf die Schulter klopfen. Mit einem Richtfest kannst Du diese wichtige Etappe feiern und gleichzeitig Deinen Handwerkern danken.
Was gehört zur Innenausbauphase?
Innenausbau ist neben der Hausbauplanung, wenn Du individuell planst, die zweilängste Bauphase. Verschiedenste Gewerke machen sich an die Arbeit und müssen sehr gut koordiniert werden. Denn die Reihenfolge der Arbeiten ist enorm wichtig für einen ordentlichen Innenausbau. Bestimmte Tätigkeiten bauen aufeinander auf, Trockenzeiten müssen berücksichtigt und auch das Wetter hat einen gewissen Einfluss.
Damit alles wie am Schnürchen läuft und jeder weiß wann sein Einsatz ist, braucht es eine gute Planung und einen guten Überblick. Unterstützt wirst Du dabei von Deinem Architekten oder Baupartner. Du bist hier nicht auf Dich allein gestellt. Denn es braucht hier auch die Fachexpertise.
Damit der Rohbau bewohnbar wird, werden u.a. folgende Arbeiten erledigt:
Beim Innenausbau hast Du die besten Möglichkeiten selbst an Deinem Bauprojekt mitzuwirken. Es gibt viele Arbeiten, die man auch als Laie gut bewerkstelligen kann. Welche Aufgaben das sind und was es dabei zu berücksichtigen gibt, kannst Du in dem Artikel Eigenleistung beim Hausbau nachlesen.
Was ist bei der Bauabnahme zu beachten?
Das Haus steht und Du kannst im Grunde schon einziehen. Es gilt aber noch die letzte Phase mit der finalen Bauabnahme zu absolvieren.
Das Haus wird mit dem Bauunternehmen, Dir und idealerweise einem von Dir beauftragten Sachverständigen begangen. Eine finale Endkontrolle Deines Hauses bei der in einem Protokoll genau festgehalten wird, ob und wenn ja welche Mängel vorhanden sind und wann diese beseitigt werden.
Welche Bereiche werden geprüft:
Außenbereich
Innenbereich
Bekannte Schwachstellen
Unabhängiger Sachverständiger ist ratsam
Der Bauherr kann die Abnahme mit der Baufirma natürlich auch alleine vollziehen. Ich empfehle jedoch einen Experten mit an Bord zu holen, der mit geschulten Blick Mängel erkennt und somit Folgeschäden verhindert.
Jürgen Thüne, Sachverständiger der
Schutzgemeinschaft für Baufinanzierende e.V.
Mit Deiner Unterschrift geht die Verantwortung für das Haus auf Dich über. Es ist nun Dein Haus, Dein Eigenheim und einem Einzug steht nichts mehr im Wege.
Wie lange dauert ein Hausbau?
Wenn Du ein Einfamilienhaus mit Keller in massiver Bauweise planst, das ausgeführt wird von Fachfirmen, kannst Du folgende Zeiten einkalkulieren:
Einflussfaktoren in der Bauzeit sind unter anderem die Größe des Hauses, die "Qualität", also Ausführung und Materialien, aber auch die Jahreszeit und Wettereinflüsse, Lieferengpässe oder Du selbst Eigenleistung am Bau einbringst.
Ein Fertighaus kann schon nach drei bis vier Monaten bezugsbereit sein.
Welche Versicherungen sind für welche Bauphase relevant?
Es gibt eine Reihe an Bauherrenversicherungen. Einige sind zwingend notwendig, andere optional und abhängig von gewissen Rahmenbedingungen und der individuellen Situation jedes einzelnen.
Welche Versicherung in welcher Bauphase relevant ist, zeigen wir Dir hier:
Bauherrenhaftpflichtversicherung
Beim Hausbau haften alle Beteiligten gesamtschuldnerisch, auch Du als Bauherr. Dies ist besonders wichtig, wenn jemand auf der Baustelle zu Schaden kommt, z.B. ein spielendes Kind oder eine Person durch einen herabfallenden Ziegel.
Planung!
Bauleistungsversicherung
Auch während der Bauphase können unvorhersehbare Ereignisse Dein Bauprojekt beschädigen und Deinen Zeit- und Finanzierungsplan durcheinanderwerfen. Mit der Bauleistungsversicherung schützt Du Deinen Bau z.B. vor Vandalismus, höherer Gewalt wie Sturm und Hagel und Diebstahl von z.B. bereits eingebauten Fenstern oder Heizkörpern.
Planung
Bauherrenschutzpolice (bei Insolvenz des Bauunternehmens)
Das Bauunternehmen geht Pleite, auf der Baustelle geht nichts mehr voran, die Miete und Finanzierung laufen weiter. Die Bauherrenschutzpolice sichert Dich finanziell ab, damit Du Dein neues Zuhause trotz der Mehrkosten mit anderen Baupartnern fertig bauen kannst. Und gilt sogar noch bis 5 Jahre nach Abnahme, wenn es um die Beseitigung von Mängeln geht.
Die Versicherung wird relevant sobald der Baupartner feststeht.
Planung
Bauhelfer Unfallversicherung
Familie, Freunde oder Bekannte helfen beim Hausbau mit? Dann ist es Deine Pflicht, Deine Bauhelfer bei der Berufsgenossenschaft (BG Bau) anzumelden. Keine Pflicht, aber eine absolute Empfehlung ist Deine Bauhelfer durch eine Bauhelfer-Unfallversicherung zu schützen. Nur so sind sie bei Unfällen auf der Baustelle auch wirklich finanziell abgesichert.
Die Versicherung kannst Du bereits in der Planungsphase abschließen oder auch am Ende der Rohbauphase. Je nachdem wann Deine Helfer bei Bau unterstützen
Rohbau
Feuerrohbauversicherung bzw. Wohngebäudeversicherung
Die Feuerrohbauversicherung schützt Dein Haus während der Bauphase z.B. vor Sturm und Feuer und ist in der Regel beitragsfrei in der Wohngebäudeversicherung enthalten.
Ab dem Tag der Abnahme Deines Hauses greift dann die Wohngebäudeversicherung. Sie sichert Dich gegen Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel ab.
Innenausbau!
Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht
Kommt jemand zu Schaden, weil von Deinem Haus zum Beispiel Dachziegel heruntergefallen sind oder der Gehweg im Winter nicht geräumt war, haftest Du als Eigentümer dafür. Grundsätzlich mit Deinem kompletten Vermögen. Eine Haftpflichtversicherung ist daher also unerlässlich. Handelt es sich um eine vermietete Immobilie, benötigst Du dafür eine gesonderte Police.
Bauabnahme!
Die Versicherungen können nicht nur einzeln, sondern auch als Bauversicherungen-Paket abgeschlossen werden. Da das Paket individuell anpassbar ist, kann Du als Bauherr selbst entscheiden oder Dich beraten lassen, welcher Schutz für Dich in Frage kommt.
Fazit
Bevor Du mit dem Projekt Eigenheim loslegst, ist es sinnvoll Dich mit dem generellen Hausbau Ablauf, den Bauphasen und den ungefähren Zeiten auseinanderzusetzen. So hast Du und Deine Familie einen zeitlichen Horizont und ihr könnt so Arbeit, Urlaub oder auch die Unterstützung von Freunden besser planen. Es ist zudem eine gute Grundlage für Gespräche mit dem Architekten oder dem Bauunternehmen.
Auch wenn Versicherung für die meisten nicht unbedingt zu den Lieblingsthemen gehören wird, ist es wichtig sich intensiv mit dem Thema auseinanderzusetzen um den für Dich richtigen Bauherrenschutz zu erhalten. Manche Versicherungen sind von Beginn an essentiell, bei anderen kannst Du Dir etwas mehr Zeit lassen.
Du willst selbst mit bauen? Dann ist es wichtig, sich so früh wie möglich darüber Gedanken zu machen, was Du und vielleicht Freunde und Bekannte leisten könnt. Dies kann entscheidende Auswirkungen auf Deinen Geldbeutel haben, genauso wie auf den gesamten Zeitplan.
Hast Du Fragen zu Deinem Versicherungsschutz?
Du möchtest wissen, welche Absicherung für Dich die Richtige ist oder ob bestehende Versicherungen ausreichenden Schutz bieten? Oder hast Du Fragen zu bestimmten Versicherungen rund um Dein neues Haus?
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Miriam Hofmann
Spezialistin Privatkunden
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