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Baufertigstellungsbürgschaft

Hast Du Dich für den Bau eines Eigenheims entschieden, läuft die Vorfreude Hand in Hand mit Gedanken zur Ausführung, Bauzeit und Finanzierung. Um hohe Mehrkosten von vornherein auszuschließen, die eventuelle Baumängel, eintretender Zeitverzug oder das Worst-Case-Szenario, nämlich die Insolvenz der Baufirma, verursachen würden, ist eine Absicherung außerordentlich wichtig. Eine Möglichkeit hierfür stellt die sogenannte Baufertigstellungsbürgschaft dar.

Baufertigstellungsbürgschaft in Kürze:

  • Die Bürgschaft wird vom Bauunternehmer gestellt
  • Sie leistet ab Baubeginn bis zur finalen Bauabnahme
  • Ziel ist die Absicherung der Fertigstellung des Hausbaus
  • Die Absicherungshöhe und Laufzeit ist Verhandlungssache
  • Empfehlenswert sind 20-25% der Bausumme
  • Bei der Laufzeit solte unbebindt ein zeitlicher Puffer eingerechnet werden

Baufertigstellungsbürgschaft – Absicherung vor nicht erfüllten Leistungen

Eine Baufirma ist dazu verpflichtet, die mit dem Bauherrn schriftlich festgehaltenen Vertragsinhalte zu erfüllen, sprich das Bauprojekt zum vereinbarten Termin einwandfrei fertigzustellen.

Meldet sie allerdings Insolvenz an oder kann das Projekt aus anderen Gründen nicht rechtzeitig vertragsgemäß übergeben werden, entstehen Dir als privatem Bauherrn finanzielle Einbußen; schlimmstenfalls bleibst Du sogar auf dem unfertigen Haus sitzen.

Um diesen Schaden abzufedern, steht Dir nach BGB zu, bei Vertragsabschluss 5% der Bausumme als Sicherheit einzubehalten. Jedoch reicht dieser Betrag in den meisten Fällen nicht aus, um den entstehenden finanziellen Verlust im Falle der Insolvenz des Baupartners auszugleichen. Mit einer zusätzlich abgeschlossenen Baufertigstellungsbürgschaft, auch Fertigstellungsbürgschaft oder Vertragserfüllungsbürgschaft genannt, sicherst Du eine höhere Summe ab. 

Was ist eine Baufertigstellungsbürgschaft?

In manchen Verträgen fordert die Baufirma eine Bürgschaft vom Bauherren, um sicherzustellen, dass die Firma das Honorar für den Hausbau bekommt.

Umgekehrt kannst aber auch Du vor Vertragsabschluss mit einer Baufirma auf eine Baufertigstellungsbürgschaft bestehen. Die Aufgabe, einen Bürgen vorzuschlagen, obliegt der Baufirma, die zwischen einem Kreditinstitut und einem Versicherungsunternehmen wählen kann. Da somit die Firma den Bürgschaftsvertrag aushandelt und abschließt, solltest Du die Vertragsinhalte genau prüfen. Idealerweise stehen Baufirma und Bürge in keiner finanziellen Abhängigkeit, um das Risiko gleichzeitiger Zahlungsunfähigkeit beider Institutionen möglichst gering zu halten.

Bei einer Baufertigstellungsbürgschaft kommt also eine dritte Partei ins Spiel, die sich dafür verbürgt, dass die zwischen Baufirma und Bauherr vertraglich geregelten Leistungen in vollem Umfang erfüllt werden.

Sollte das Bauunternehmen seinen Verpflichtungen nicht nachkommen, bekommt der Bauherr seinen entstandenen finanziellen Schaden -  je nach Vereinbarungen im Bürgschaftsvertrag 10–25% der Vertragssumme - vom Bürgen erstattet. Das hört sich erst einmal nach einem niedrigen Betrag an. Berücksichtigt man allerdings, dass der Bauherr das Bauunternehmen nach Fortschritt bezahlt, so deckt der abgesicherte Betrag aus Erfahrung durchaus den anfallenden finanziellen Mehraufwand, der sich beispielsweise durch den Wechsel des Bauunternehmens oder eine höhere Zinsbelastung aufgrund der verlängerten Laufzeit des Darlehens ergibt.

Bei der Laufzeit der Bürgschaft hat sich ein zeitlicher Rahmen von bis zu einem Jahr etabliert – dieser ist allerdings grundsätzlich frei definierbar und wird zwischen den Parteien ausgehandelt. Wir empfehlen, bei der Laufzeit einen zusätzlichen zeitlichen Puffer einzuplanen, der die Hälfte der im Vertrag definierten Bauzeit entspricht.

Kann oder will der Vertragsnehmer sich nicht auf eine Bürgschaft einlassen, kann dies ein Indiz für seine mangelnde Bonität sein. In diesem Fall ist Abstand von diesem Bauunternehmen zu nehmen oder zumindest Vorsicht empfohlen.

Der gesetzlich mögliche Sicherheitseinbehalt in Höhe von 5% der Bausumme reicht zumeist nicht aus, um Deine finanziellen Verluste im Falle von Insolvenz der Baufirma oder zeitlicher Verzögerung auszugleichen. Zudem endet er mit der Abnahme und ist keine Absicherung für die Gewährleitungsfrist. 

Eine zusätzlich abgeschlossene Baufertigstellungsbürgschaft sichert Dir einen höheren Auszahlungsbetrag, der die Mehrkosten in der Regel vollständig abdeckt. So hast Du während des laufenden Bauprojekts eine große Sorge weniger.

Welche Arten von Fertigstellungsbürgschaft gibt es?

Eine Fertigstellungsbürgschaft kann man auf zwei Wegen abschließen: als Avalkredit über ein Kreditinstitut oder als Kautionsversicherung über ein Versicherungsunternehmen. Der Abschluss über ein Versicherungsunternehmen hat unter anderem folgende Vorteile:  

  • Die Avalkosten fallen in der Regel deutlich niedriger aus als bei einer Bankbürgschaft.
  • Es müssen keine oder nur geringe Sicherheiten hinterlegt werden, so dass das Bauunternehmen liquide bleibt. 

Allerdings sind Kautionsversicherungen im Allgemeinen zeitlich befristet, während ein Avalkredit auch ohne Befristung bis zur Abnahme der Immobilie beantragt werden kann.

Bürgschaft oder Versicherung?

Für einen Laien ist es oft nicht einfach sich durch den Wust an Versicherungsangeboten durchzuwühlen. Zudem hat man oft auch die Wahl zwischen Versicherung oder Bürgschaft. Wir helfen gerne, Licht ins Dunkel zu bringen und beraten unverbindlich und kostenlos. 

Miriam Hofmann,
Spezialistin Sachversicherungen & Rechtsschutz

Was kostet eine Fertigstellungsbürgschaft und wer trägt die Kosten?

Die Kosten für eine Fertigstellungsbürgschaft hängen von der Höhe der Bürgschaft und vom gewählten Bürgen ab. So zahlt man bei Versicherungen etwa 0,75–2,5% der Bürgschaftssumme, während man sich bei Banken in einem Rahmen zwischen 1,0–5,0% bewegt.

Je nach Vertrag entrichtet entweder der Bauherr oder das versicherungsnehmende Bauunternehmen die Kosten. Im letzteren Fall kann man allerdings davon ausgehen, dass das Bauunternehmen den Betrag auf die Gesamtsumme der Immobilie umlegt, so dass schlussendlich auch hier Du der Kostenträger für den Bürgschaftsvertrag bist.

Ist eine Fertigstellungsbürgschaft sinnvoll?

Wir können den Abschluss einer Fertigstellungsbürgschaft zusätzlich zum Sicherheitseinbehalt von 5% uneingeschränkt empfehlen. Die Bürgschaft stellt eine sinnvolle Ergänzung dar, mit der der finanzielle Schaden durch Insolvenz, Zeitverzug o.ä. nicht nur zum Teil, sondern sehr wahrscheinlich in vollem Umfang abgedeckt werden kann.

Welche anderen Absicherungsmittel vor Bauträger-Insolvenz gibt es?

Neben einer Baufertigstellungsbürgschaft gibt es Baufertigstellungsversicherungen, die im Falle einer Insolvenz des Bauträgers greifen. Der Unterschied zu einer Bürgschaft besteht darin, dass es hier keine dritte Partei gibt, die sich für das Unternehmen verbürgt.

Versicherungen schützen in der Regel ebenfalls 10–25% der vereinbarten Summe und auch hier schließt das Bauunternehmen den Versicherungsvertrag ab. Die Kosten für die Fertigstellungsversicherung rechnet das Bauunternehmen auf den Gesamtpreis Deiner Immobilie.

Eine weitere Möglichkeit, Dich finanziell abzusichern, gibt Dir die Bauherrenschutzpolice. Damit leitest Du die Versicherung in die Wege und kannst die Rahmenbedingungen und Höhe der Absicherung selbst bestimmen. Der Vorteil der Bauherrenschutzpolice liegt zum einen darin, dass Du während der Bauphase abgesichert bist. Zum anderen gilt die Absicherung bis 5 Jahre nach Bauabnahme, sollte das Bauunternehmen insolvent gehen und nachträglich Baumängel festgestellt werden.

Schutz auch 5 Jahre nach Abnahme

Rund 80% der Baumängel werden erst nach der Abnahme festgestellt. Was, wenn es die Baufirma mit der Du gebaut hast dann gar nicht mehr gibt? Die Bauherrenschutzpolice springt in diesem Fall ebenso ein.

Fazit

Eine Fertigstellungsbürgschaft garantiert Dir die Erstattung erhöhter Ausgaben, die auf Dich im Insolvenzfall der Baufirma zukommen würden. Denn der Sicherheitseinbehalt allein wird in einem solchen Fall in der Regel nicht ausreichen.

Wichtig ist, dass Du die Laufzeit und den Auszahlungsbetrag mitdefinierst und darauf achtest, dass sich dieser möglichst auf 20–25 % der Auftragssumme beläuft. Kontaktiere uns gerne bei Fragen – wir beraten Dich gerne!

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