Absicherung gegen Baufirma Insolvenz

Das Horrorszenario für alle Bauherren: Das neue Eigenheim befindet sich mitten in der Bauphase und das mit der Erstellung des Hauses beauftragte Unternehmen muss Insolvenz anmelden. Wie geht es weiter? Geht es überhaupt weiter? Es droht die nicht oder nicht mangelfreie Fertigstellung und nicht eingeplante Mehrkosten.

Auch bereits abgeschlossene Bauvorhaben sind von einer Insolvenz betroffen. Die Gewährleistungsansprüche gehen mit der Insolvenz nämlich ebenso verloren. Der Gesetzgeber schützt die Bauherren vor solchen Fällen nur unzureichend.

Ihnen bleibt nur, bereits im Vorfeld mit der Auswahl des Vertragspartners, der Vertragsgestaltung und der Vereinbarung von Sicherheiten, selber für größtmögliche Sicherheit zu sorgen.

Wie hoch ist das Risiko einer Insolvenz der Baufirma?

Offizielle Zahlen zeigen, dass eine Insolvenz der Baufirma gar nicht so selten ist. Hier die Fakten in Zahlen:  

Quelle: Das Institut für Bauforschung e. V. (IFB) 

Checkliste: So schützen Sie sich gegen eine Baufirma Insolvenz 

Zunächst sollten Sie als Bauherr im Rahmen Ihrer Baupartnerauswahl, hinsichtlich der Vertragsgestaltung und auch während der Bauphase aufmerksam agieren und sich nicht alleine durch schöne Prospekte und Versprechungen leiten lassen. 

1. Die Auswahl des Vertragspartners

Hundertprozentige Sicherheit kann man nie erlangen. Doch durch die umsichtige Wahl des Hausbaupartners lassen sich unter Umständen bereits im Vorfeld einige Risiken minimieren. Referenzen von ehemaligen Bauherren, die bereits, am besten erst kürzlich, ein Haus mit dieser Firma gebaut haben, vermitteln einen ersten Eindruck. Wenn man bei so einer Besichtigung auch noch ein paar Informationen vom erfolgten Bauablauf erhalten kann, ergibt das ein erstes Bild.

Wenn möglich sollten Sie auch aktuell laufende Baustellen der Firma besuchen. Sind dort bei bestem Bauwetter keine oder nur wenige Arbeiter am Werke, oder macht die Baustelle einen unsauberen, unordentlichen Eindruck, sollte man sich und dem eventuell künftigen Vertragspartner ernste Fragen stellen.

Eine Information über die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit eines Unternehmens kann man über eine Wirtschaftsauskunft einer Auskunftei (z.B. Creditreform) erhalten. Dies schützt davor, eine vertragliche Bindung mit einem Unternehmen einzugehen, welches sich bereits zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses in wirtschaftlichen Schwierigkeiten befindet, eventuell sogar schon insolvent ist. 

2. Schutz bei der Vertragsgestaltung

Doch selbst wenn die Vorprüfungen positiv verlaufen sind, heißt das nicht, dass das beauftragte Unternehmen nicht zukünftig ins Wanken geraten kann. Dafür kann es schließlich mehrere Gründe geben. Aus diesem Grund sollten Sie als Bauherr auch bei der Vertragsgestaltung ein besonderes Augenmerk auf größtmögliche Sicherheit legen. 

Da ist zuallererst der Zahlungsplan zu beachten. In der Regel bezahlen Sie als Bauherr Abschlagszahlungen an die Baufirma in unterschiedlicher Höhe, die vom jeweils erreichten Bautenstand abhängig sind. Hier sollten Sie darauf achten, dass Sie nie in Vorleistung gehen müssen, das heißt, bereits mehr gezahlt haben, als tatsächliche Bauleistung erbracht wurde. Im Falle einer Insolvenz geht dieses „überzahlte“ Geld in die Insolvenzmasse ein und ist in aller Regel verloren. Die Vorleistung ist stets vom Auftragnehmer zu erbringen und erst nach erfolgter Durchführung vom Auftraggeber zu bezahlen. Viele Unternehmen versuchen die Zahlungspläne so zu gestalten, dass diese die Bauherren benachteiligen. Beratung darüber, ob die Höhe der einzelnen Raten auch der dann voraussichtlich erbrachten Bauleistung entspricht, erteilen Bausachverständige.

Als Faustregel sollte gelten, dass bis zur Rohbaufertigstellung einschließlich Dachstuhl die Höhe der vereinbarten Raten 50% der Bausumme nicht übersteigen. Darüber hinaus steht Ihnen als Bauherren eine gesetzliche Sicherheit in Höhe von 5% der vereinbarten Vertragssumme zu, die von der ersten Rate einbehalten werden kann. Davon sollten Bauherren in jedem Fall Gebrauch machen.

Das beauftragte Unternehmen kann stattdessen jedoch auch eine Bürgschaft in gleicher Höhe stellen, deren Haftung erst mit der Abnahme endet. 

3. Schutz durch Aufmerksamkeit während der Bauphase

Bauherren sollten „ihre“ Baustelle immer im Auge behalten. Warnzeichen für eine wirtschaftliche Schieflage der Baufirma sind in der Regel auch für Laien erkennbar.

Werden Raten nach dem Zahlungsplan abgerufen, sollte man sich immer davon überzeugen, dass der Bautenstand auch tatsächlich erreicht und die der Rate zu Grunde liegende Leistung erbracht wurde. Terminverzögerungen, eine chaotisch wirkende, unsaubere Baustelle, plötzliche Handwerkerwechsel, unterbeauftragte Firmen, die nicht mehr erscheinen oder ausbleibende Materiallieferungen sind mögliche Anzeichen für Probleme beim Auftragnehmer.

Natürlich sollte man zunächst das Gespräch mit dem Vertragspartner suchen. Doch wenn sich die Anzeichen verdichten, ist es ratsam rasch juristischen Rat bei einem Baurechtsanwalt zu suchen und keinesfalls eigenmächtig und unüberlegt zu handeln. Eine vorschnelle Kündigung des Werkvertrages kann sich leicht zum Bumerang für die Bauherren auswirken, wenn diese nicht ausreichend begründet wurde und zu Unrecht erfolgte. Schadenersatz- oder Werklohnforderungen durch den Auftragnehmer können die Folge sein. 

Wie ist eine Absicherung gegen Baufirma Insolvenz möglich? 

Doch selbst ein sehr penibel geprüftes und vertrauenserweckendes Unternehmen kann durch unvorhergesehene Ereignisse - oft auch unverschuldet - in wirtschaftliche Schwierigkeiten kommen und der Geschäftsführer den Gang zum Insolvenzgericht antreten müssen. Hier kommt es dann darauf an, was über die vorher beschriebenen Maßnahmen zusätzlich vertraglich vereinbart wurde.

Zusätzliche Sicherheiten sind unerlässlich, da die Kosten der Fertigstellung einer halbfertigen Baustelle in der Regel den noch zur Verfügung stehenden Betrag weit übersteigen. Die Kosten der verlängerten Bauzeit für z.B. Doppelbelastung durch Miete und Darlehensleistung sind hier noch gar nicht berücksichtigt.

Welche Möglichkeiten bieten sich Ihnen hier? 

Baufertigstellungsbürgschaft und -versicherung 

Außer dem 5%igem Einbehalt, der im Ernstfall nicht ausreichend sein kann, sieht der Gesetzgeber keinen Insolvenzschutz vor. Es ist für Sie daher ratsam, bei Vertragsschluss nach Möglichkeit eine weitere Absicherung gegen ein Insolvenzrisiko zu vereinbaren. Schließlich verlangt der Unternehmer im Gegenzug in aller Regel vom Auftraggeber auch eine Finanzierungsbestätigung, meist sogar auch eine Zahlungsbürgschaft. Diese zusätzliche Sicherheit kann eine Fertigstellungs- bzw. Vertragserfüllungsbürgschaft oder eine Fertigstellungsversicherung sein.

Bei der Bürgschaft bürgt normalerweise ein Kreditinstitut dafür, dass sein Kunde, also das Bauunternehmen, seine Leistung vollständig und rechtzeitig bis zur Abnahme erbringt. Die Bürgschaft sollte unwiderruflich und selbstschuldnerisch sein.  

Bei der Fertigstellungsversicherung schließt die Baufirma einen Versicherungsvertrag mit einer Versicherung zu Gunsten der Bauherren ab, der darüber ein Zertifikat von der Versicherung erhält. Eventuelle Ansprüche aus dieser Versicherung haben Bauherren direkt gegenüber der Versicherungsgesellschaft. Diese Ansprüche sind im Insolvenzfall die (Mehr-)Kosten, die zur Fertigstellung des nicht fertig gestellten Hauses anfallen.  

Beide Varianten, Bürgschaft und Versicherung, sind in aller Regel sowohl zeitlich, als auch der Höhe nach begrenzt. Dabei ist darauf zu achten, dass die zeitliche Begrenzung so gewählt wird, dass das Bauvorhaben auch realistisch fertig gestellt werden kann. Wichtig ist zudem, dass Ihnen die originale Bürgschaftsurkunde oder das Zertifikat übergeben wird.

Es ist zu vermeiden, dass durch die Bauherren schwer erfüllbare Bedingungen vereinbart werden, so dass Bauherren nicht zunächst in finanzielle Vorleistungen gehen müssen, sondern direkt eine Kostenübernahmeerklärung erhalten. Ein Recht zur Hinterlegung des Betrages beim Amtsgericht muss ausgeschlossen sein, da dieses Geld in einem solchen Fall erst eingeklagt werden müsste. Die Eröffnung des Insolvenzverfahrens darf aus Zeitgründen nicht Voraussetzung für die Inanspruchnahme der verbürgten oder versicherten Leistungen sein.  

Gewährleistungsbürgschaft 

Wie bereits erwähnt sind auch bereits abgeschlossene Bauvorhaben betroffen, da die zuvor beschriebenen Sicherheiten nur bis zur endgültigen und mangelfreien Abnahme greifen. Ihre Gewährleistungsansprüche, nach BGB 5 Jahre, die Ihnen gegenüber der ausführenden Firma das Recht auf Beseitigung der nach Abnahme auftretenden Baumängel zusichern, sind mit der Insolvenz jedoch ebenso verloren. Viele Baumängel treten aber eben erst in diesem Zeitraum auf und sind bei Abnahme des Hauses noch gar nicht erkennbar gewesen. 

Absicherung schafft hier eine Gewährleistungsbürgschaft. Wie bei der Baufertigstellungsbürgschaft übernimmt hier der Bürge die Kosten der Mangelbeseitigung für nach Abnahme aufgetretener Baumängel während der vertraglich vereinbarten Gewährleistungsfrist.

Bauherrenschutzpolice der SHL

Die Bauherrenschutzpolice ist eine Kombination aus Fertigstellungssicherheit und Gewährleistungssicherheit. 

Somit können Sie sicher sein, dass Ihr Haus zum einen fertig wird, auch wenn das beauftragte Bauunternehmen Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens stellen muss. Zum anderen bietet Sie Ihnen noch eine Sicherheit über die finale Bauabnahme hinaus. Nach der Abnahme auftretende Baumängel und deren Beseitigung sind bis 5 Jahre nach dem Abnahmedatum abgesichert. 

Die Police lässt sich über private Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Doppelhaushälften bis zu einer Höhe von 50.000 EUR abschließen.