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Bauphasen

In Gedanken steht das Traumhaus schon. Eine Wunschliste hast Du bereits festgelegt, die Finanzierung ist abgekl├Ąrt und das Baugrundst├╝ck gefunden. Aber wie genau ist der Ablauf beim Hausbau? Welche Bauphasen gibt es, welche Arbeiten fallen an und wie lange dauern die verschiedenen Bauabschnitte? 

In diesem Artikel m├Âchten wir Dir einen Einblick rund um die Schritte beim Hausbau geben.

Die 4 Bauphasen nach ihrem Ablauf 

  1. 1
    Hausbauplanung
  2. 2
    Rohbau
  3. 3
    Innenausbau
  4. 4
    Bauabnahme

Warum ist es so wichtig, einen Ablaufplan beim Hausbau einzuhalten? 

Das eigene Haus zu bauen ist f├╝r die meisten eine einmalige Sache. Es ist etwas komplett Neues, Aufregendes, vielleicht auch mit einer romantischen Vorstellung verbunden wie man sich sp├Ąter im Eigenheim sitzen sieht. Ganz wunderbar. So soll es auch sein! 

Der Weg dahin wird zwischendurch auch mal anstrengend und nervenaufregend sein. Arbeit, Familie und Hausbau m├╝ssen unter einen Hut gebracht werden und leider l├Ąuft auch nicht immer alles rund am Bau.

Der Bau Deines Hauses begleitet Dich ├╝ber Monate. Abh├Ąngig davon wie Du Dein Haus bauen l├Ąsst, wie gro├č es werden wird, ob mit oder ohne Keller und in welcher Ausf├╝hrung, schwankt die Bauzeit extrem zwischen ein paar Monaten bis deutlich ├╝ber eine Jahr. 

Ein langer Zeitraum, der auch einer guten Planung bedarf. Angefangen von einer Idee und der tats├Ąchlich umsetzbaren Gestaltung des Hauses, ├╝ber Beh├Ârdeng├Ąngen und Beantragungen, die Fristen und Bearbeitungszeiten unterliegen bis hin zur Koordination unz├Ąhliger Handwerker.  

Damit alles gut ineinander greift, um so auch Wartezeiten und doppelte Arbeiten zu vermeiden, ist die Planung und die ├ťberwachung der Bauphasen und des Baufortschritts ganz entscheidend.

Was geh├Ârt zur Phase Hausbauplanung?

Zu Beginn steht eine gute Bauplanung. Neben der grunds├Ątzliche Frage wie das Haus aussehen soll, m├╝ssen auch die Finanzen geplant, bei Beh├Ârden Genehmigungen eingeholt und Vertr├Ąge geschlossen werden. In der Phase zur Hausauplanung wird aus Deiner Idee ein konkretes Modell und die Basis geschaffen f├╝r den tats├Ąchlichen Hausbau. Daher lieber etwas mehr Zeit investieren, damit sp├Ąter beim Roh- und Innenausbau alles rund l├Ąuft.  

Wie sehr Du selbst bei der Planungsphase involviert bist, h├Ąngt ganz davon ab wie und mit wem Du baust.  

Ist Dein Baupartner ein Bautr├Ąger wird er die Planung und beh├Ârdlichen G├Ąnge ├╝bernehmen. Er ist bis zur ├ťbergabe an Dich der Bauherr.  

Wenn Du mit einem Generalunternehmer oder -├╝bernehmer zusammenarbeitest oder einem Fertighausanbieter, bist Du von Anfang an der Bauherr und kannst je nach Baupartner mehr oder weniger in die Planung eingreifen und diese mitgestalten. Baust Du mit einem Architekten kannst Du, abh├Ąngig vom Geldbeutel, Deine individuelle W├╝nsche planen und umsetzen lassen. 

Egal welche Bau-Option die richtige f├╝r Dich ist. Kl├Ąre gleich zu Beginn ab, in welchen Ma├če Du Dich und Deine Ideen in der Planungsphase einbringen kannst.

Eine gute Planung ist entscheidend f├╝r den Bauerfolg. Lass Dir also lieber etwas mehr Zeit f├╝r die Hausbauplanung. Aber Achtung: Baugenehmigungen verfallen in den meisten F├Ąllen innerhalb von 3 Jahren. Sollte sich der Baustart verz├Âgern, verpasse nicht eine Verl├Ąngerung zu beantragen.

Was geh├Ârt nun zur Hausbauplanung? Viel Papierkram und jede Menge Abstimmung mit Deinem Architekten oder Baupartner und Beh├Ârden. Die wichtigsten T├Ątigkeiten in der Phase sind u.a.: 

Vorplanung

Der Architekt erstellt einen erster Entwurf mit Skizzen einschlie├člich einer groben Kostensch├Ątzung.

Entwurfsplanung

Hast Du die Vorplanung abgenommen, wird der Entwurf unter Ber├╝cksichtigung baulicher und vertraglicher Vorgaben konkreter und realisierbar. Du erh├Ąltst ein 3D-Modell oder einen Plan im Ma├čstab 1:100. Zudem werden die anfallenden Kosten nun genau berechnet und dienen der Finanzierungsplanung.

Genehmigungsplanung

Die Unterlagen f├╝r die Baugenehmigung werden erstellt und ans Bauamt ├╝bergeben. Dies darf in Deutschland nur von einem "Bauvorlageberechtigten" ├╝bernommen werden. Darunter z├Ąhlen Architekten, Ingenieure oder Handwerksmeister unter bestimmten Voraussetzungen, die je nach Bundesland unterschiedlich geregelt sind.  

Passt alles, erteilt das Bauamt die Baugenehmigung.

Ausf├╝hrungsplanung

F├╝r die Umsetzung durch die verschiedenen Gewerke muss die Planung deutlich konkreter und ausf├╝hrlicher werden. Nach dem Vorliegen der Statischen Berechnungen, kann die Ausf├╝hrungsplanung erstellt werden. Dort enthalten sind genaue Informationen zu Fachdetails und der Ausf├╝hrung sowie Hinweise zu Materialien und Verarbeitungsrichtlinien.

Ausschreibungen

Steht die Leistungsverzeichnisse mit den konkreten Aufgaben, k├Ânnen die Angebote zu den Gewerken eingeholt werden.

Angebotsvergleich und Beauftragung

Nach einem Kosten- und Leistungsvergleich, denn nicht immer ist der G├╝nstige auch die beste Wahl, werden die Handwerker oder Baubetrieben beauftragt.

Was geh├Ârt zur Rohbauphase?

Sind die Planungen abgeschlossen, geht es in die eigentliche Bauphase. Das Grundst├╝ck muss f├╝r den Bau vorbereitet und die Baustelle eingerichtet und abgesichert werden.  

Der Rohbau ist sozusagen die ├Ąu├čere H├╝lle des Hauses und ein sehr spannender Bauabschnitt. Am Ende der Rohbauphase wirst Du Dein Haus in der Endform ganz konkret vor Augen haben. 

Es gibt keine einheitliche Definition was zum Rohbau geh├Ârt. Aus unserer Sicht sind es folgende T├Ątigkeiten:

  • Ausheben der Baugrube
  • Fundamentlegung
  • Mauerwerk
  • Deckeneinbau
  • Au├čenw├Ąnde einschlie├člich Innenw├Ąnde
  • Schornstein, wenn eingeplant
  • Dachstuhl

Neben den oben genannten Punkten, ist es auch ganz entscheidend nach bestimmten Vorgaben die Baustelle einzurichten. Neben der Sicherheit auf der Baustelle, f├╝r die Du als Bauherr verantwortlich bist, geht es auch darum das Grundst├╝ck so vorzubereiten, dass auch gearbeitet werden kann.

Beispielsweise mit einer guten Beleuchtung der anliegenden Gehwege und Stra├če, damit die Baustelle gut angefahren werden kann. Auch eine R├╝cksprache mit den Nachbarn ist hilfreich um m├Âgliche Konflikte aus dem Weg zu r├Ąumen.  Ist ein Baukran n├Âtig, muss gekl├Ąrt werden wo er aufgestellt werden kann. Gibt es zu sch├╝tzende B├Ąume in der N├Ąhe des Aushubs, m├╝ssen diese entsprechende gesichert werden.

Ist der Rohbau fertigstellt, kannst Du Dir schon einmal auf die Schulter klopfen. Mit einem Richtfest kannst Du diese wichtige Etappe feiern und gleichzeitig Deinen Handwerkern danken. 

Was geh├Ârt zur Innenausbauphase? 

Innenausbau ist neben der Hausbauplanung, wenn Du individuell planst, die zweil├Ąngste Bauphase. Verschiedenste Gewerke machen sich an die Arbeit und m├╝ssen sehr gut koordiniert werden. Denn die Reihenfolge der Arbeiten ist enorm wichtig f├╝r einen ordentlichen Innenausbau. Bestimmte T├Ątigkeiten bauen aufeinander auf, Trockenzeiten m├╝ssen ber├╝cksichtigt und auch das Wetter hat einen gewissen Einfluss.

Damit alles wie am Schn├╝rchen l├Ąuft und jeder wei├č wann sein Einsatz ist, braucht es eine gute Planung und einen guten ├ťberblick. Unterst├╝tzt wirst Du dabei von Deinem Architekten oder Baupartner. Du bist hier nicht auf Dich allein gestellt. Denn es braucht hier auch die Fachexpertise.

Damit der Rohbau bewohnbar wird, werden u.a. folgende Arbeiten erledigt:

  • Trockenbau
  • Fenster und T├╝ren
  • Elektroinstallation
  • Innenputz
  • Sanit├Ąrbereich (Rohinstallation und Endarbeiten)
  • Heizung
  • Wandverkleidungsarbeiten und Bodenbel├Ąge auf Estrich
  • Innentreppen
  • Schreinerarbeiten
  • Mal- und Tapezierarbeiten
  • Schlosserarbeiten

Beim Innenausbau hast Du die besten M├Âglichkeiten selbst an Deinem Bauprojekt mitzuwirken. Es gibt viele Arbeiten, die man auch als Laie gut bewerkstelligen kann. Welche Aufgaben das sind und was es dabei zu ber├╝cksichtigen gibt, kannst Du in dem Artikel Eigenleistung beim Hausbau nachlesen.

Was ist bei der Bauabnahme zu beachten?

Das Haus steht und Du kannst im Grunde schon einziehen. Es gilt aber noch die letzte Phase mit der finalen Bauabnahme zu absolvieren.  

Das Haus wird mit dem Bauunternehmen, Dir und idealerweise einem von Dir beauftragten Sachverst├Ąndigen begangen. Eine finale Endkontrolle Deines Hauses bei der in einem Protokoll genau festgehalten wird, ob und wenn ja welche M├Ąngel vorhanden sind und wann diese beseitigt werden. 

Welche Bereiche werden gepr├╝ft:

Au├čenbereich

Sind Fassaden, Au├čenanlagen und Au├čenkonstruktionen einwandfrei erstellt?

Innenbereich

Sind alle Leitungssysteme, Heizung, L├╝ftung und Treppen korrekt erstellt bzw. montiert?

Bekannte Schwachstellen

Sind Sockelleisten, Tapeten/Innenputz, Fenster- und T├╝rdichtungen und Schalld├Ąmmungen korrekt angebracht?

Unabh├Ąngiger Sachverst├Ąndiger ist ratsam

Der Bauherr kann die Abnahme mit der Baufirma nat├╝rlich auch alleine vollziehen. Ich empfehle jedoch einen Experten mit an Bord zu holen, der mit geschulten Blick M├Ąngel erkennt und somit Folgesch├Ąden verhindert.

J├╝rgen Th├╝ne, Sachverst├Ąndiger der
Schutzgemeinschaft f├╝r Baufinanzierende e.V.

Zitat J├╝rgen Th├╝ne

Mit Deiner Unterschrift geht die Verantwortung f├╝r das Haus auf Dich ├╝ber. Es ist nun Dein Haus, Dein Eigenheim und einem Einzug steht nichts mehr im Wege.

Wie lange dauert ein Hausbau?  

Wenn Du ein Einfamilienhaus mit Keller in massiver Bauweise planst, das ausgef├╝hrt wird von Fachfirmen, kannst Du folgende Zeiten einkalkulieren:

  • Planungsphase: 2 bis 3 Monate
  • Rohbauphase: 2 bis 4 Monate
  • Innenausbauphase: 3 bis 7 Monate

Einflussfaktoren in der Bauzeit sind unter anderem die Gr├Â├če des Hauses, die "Qualit├Ąt", also Ausf├╝hrung und Materialien, aber auch die Jahreszeit und Wettereinfl├╝sse, Lieferengp├Ąsse oder Du selbst Eigenleistung am Bau einbringst.

Ein Fertighaus kann schon nach drei bis vier Monaten bezugsbereit sein.  

Welche Versicherungen sind f├╝r welche Bauphase relevant?  

Es gibt eine Reihe an Bauherrenversicherungen. Einige sind zwingend notwendig, andere optional und abh├Ąngig von gewissen Rahmenbedingungen und der individuellen Situation jedes einzelnen.

Welche Versicherung in welcher Bauphase relevant ist, zeigen wir Dir hier:

Bauherrenhaftpflichtversicherung

Beim Hausbau haften alle Beteiligten gesamtschuldnerisch, auch Du als Bauherr. Dies ist besonders wichtig, wenn jemand auf der Baustelle zu Schaden kommt, z.B. ein spielendes Kind oder eine Person durch einen herabfallenden Ziegel.

Planung!

Neubau

Bauleistungsversicherung

Auch w├Ąhrend der Bauphase k├Ânnen unvorhersehbare Ereignisse Dein Bauprojekt besch├Ądigen und Deinen Zeit- und Finanzierungsplan durcheinanderwerfen. Mit der Bauleistungsversicherung sch├╝tzt Du Deinen Bau z.B. vor Vandalismus, h├Âherer Gewalt wie Sturm und Hagel und Diebstahl von z.B. bereits eingebauten Fenstern oder Heizk├Ârpern.

Planung

Bauherrenschutzpolice (bei Insolvenz des Bauunternehmens)

Das Bauunternehmen geht Pleite, auf der Baustelle geht nichts mehr voran, die Miete und Finanzierung laufen weiter. Die Bauherrenschutzpolice sichert Dich finanziell ab, damit Du Dein neues Zuhause trotz der Mehrkosten mit anderen Baupartnern fertig bauen kannst. Und gilt sogar noch bis 5 Jahre nach Abnahme, wenn es um die Beseitigung von M├Ąngeln geht.

Die Versicherung wird relevant sobald der Baupartner feststeht.

Planung

Bauhelfer Unfallversicherung

Familie, Freunde oder Bekannte helfen beim Hausbau mit? Dann ist es Deine Pflicht, Deine Bauhelfer bei der Berufsgenossenschaft (BG Bau) anzumelden. Keine Pflicht, aber eine absolute Empfehlung ist Deine Bauhelfer durch eine Bauhelfer-Unfallversicherung zu sch├╝tzen. Nur so sind sie bei Unf├Ąllen auf der Baustelle auch wirklich finanziell abgesichert.

Die Versicherung kannst Du bereits in der Planungsphase abschlie├čen oder auch am Ende der Rohbauphase. Je nachdem wann Deine Helfer bei Bau unterst├╝tzen 

Rohbau

Feuerrohbauversicherung bzw. Wohngeb├Ąudeversicherung

Die Feuerrohbauversicherung sch├╝tzt Dein Haus w├Ąhrend der Bauphase z.B. vor Sturm und Feuer und ist in der Regel beitragsfrei in der Wohngeb├Ąudeversicherung enthalten.

Ab dem Tag der Abnahme Deines Hauses greift dann die Wohngeb├Ąudeversicherung. Sie sichert Dich gegen Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel ab.

Innenausbau!

Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht

Kommt jemand zu Schaden, weil von Deinem Haus zum Beispiel Dachziegel heruntergefallen sind oder der Gehweg im Winter nicht ger├Ąumt war, haftest Du als Eigent├╝mer daf├╝r. Grunds├Ątzlich mit Deinem kompletten Verm├Âgen. Eine Haftpflichtversicherung ist daher also unerl├Ąsslich. Handelt es sich um eine vermietete Immobilie, ben├Âtigst Du daf├╝r eine gesonderte Police.

Bauabnahme!

Die Versicherungen k├Ânnen nicht nur einzeln, sondern auch als Bauversicherungen-Paket abgeschlossen werden. Da das Paket individuell anpassbar ist, kann Du als Bauherr selbst entscheiden oder Dich beraten lassen, welcher Schutz f├╝r Dich in Frage kommt.

Fazit

Bevor Du mit dem Projekt Eigenheim loslegst, ist es sinnvoll Dich mit dem generellen Hausbau Ablauf, den Bauphasen und den ungef├Ąhren Zeiten auseinanderzusetzen. So hast Du und Deine Familie einen zeitlichen Horizont und ihr k├Ânnt so Arbeit, Urlaub oder auch die Unterst├╝tzung von Freunden besser planen. Es ist zudem eine gute Grundlage f├╝r Gespr├Ąche mit dem Architekten oder dem Bauunternehmen.

Auch wenn Versicherung f├╝r die meisten nicht unbedingt zu den Lieblingsthemen geh├Âren wird, ist es wichtig sich intensiv mit dem Thema auseinanderzusetzen um den f├╝r Dich richtigen Bauherrenschutz zu erhalten. Manche Versicherungen sind von Beginn an essentiell, bei anderen kannst Du Dir etwas mehr Zeit lassen.

Du willst selbst mit bauen? Dann ist es wichtig, sich so fr├╝h wie m├Âglich dar├╝ber Gedanken zu machen, was Du und vielleicht Freunde und Bekannte leisten k├Ânnt. Dies kann entscheidende Auswirkungen auf Deinen Geldbeutel haben, genauso wie auf den gesamten Zeitplan.

Hast Du Fragen zu Deinem Versicherungsschutz?

Du m├Âchtest wissen, welche Absicherung f├╝r Dich die Richtige ist oder ob bestehende Versicherungen ausreichenden Schutz bieten? Oder hast Du Fragen zu bestimmten Versicherungen rund um Dein neues Haus? 

Buche online ganz bequem Deinen Wunschtermin und wir kl├Ąren Deine Fragen in einem pers├Ânlichen Gespr├Ąch. Alternativ kannst Du uns Deine Fragen auch ├╝ber das Formular mitteilen.

Miriam Hofmann

Spezialistin Privatkunden

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