Bauphasen

In Gedanken steht das Traumhaus schon. Eine Wunschliste hast Du bereits festgelegt, die Finanzierung ist abgeklĂ€rt und das BaugrundstĂŒck gefunden. Aber wie genau ist der Ablauf beim Hausbau? Welche Bauphasen gibt es, welche Arbeiten fallen an und wie lange dauern die verschiedenen Bauabschnitte? 

In diesem Artikel möchten wir Dir einen Einblick rund um die Schritte beim Hausbau geben.

Die 4 Bauphasen nach ihrem Ablauf 

  1. 1
    Hausbauplanung
  2. 2
    Rohbau
  3. 3
    Innenausbau
  4. 4
    Bauabnahme

Warum ist es so wichtig, einen Ablaufplan beim Hausbau einzuhalten? 

Das eigene Haus zu bauen ist fĂŒr die meisten eine einmalige Sache. Es ist etwas komplett Neues, Aufregendes, vielleicht auch mit einer romantischen Vorstellung verbunden wie man sich spĂ€ter im Eigenheim sitzen sieht. Ganz wunderbar. So soll es auch sein! 

Der Weg dahin wird zwischendurch auch mal anstrengend und nervenaufregend sein. Arbeit, Familie und Hausbau mĂŒssen unter einen Hut gebracht werden und leider lĂ€uft auch nicht immer alles rund am Bau.

Der Bau Deines Hauses begleitet Dich ĂŒber Monate. AbhĂ€ngig davon wie Du Dein Haus bauen lĂ€sst, wie groß es werden wird, ob mit oder ohne Keller und in welcher AusfĂŒhrung, schwankt die Bauzeit extrem zwischen ein paar Monaten bis deutlich ĂŒber eine Jahr. 

Ein langer Zeitraum, der auch einer guten Planung bedarf. Angefangen von einer Idee und der tatsĂ€chlich umsetzbaren Gestaltung des Hauses, ĂŒber BehördengĂ€ngen und Beantragungen, die Fristen und Bearbeitungszeiten unterliegen bis hin zur Koordination unzĂ€hliger Handwerker.  

Damit alles gut ineinander greift, um so auch Wartezeiten und doppelte Arbeiten zu vermeiden, ist die Planung und die Überwachung der Bauphasen und des Baufortschritts ganz entscheidend.

Was gehört zur Phase Hausbauplanung?

Zu Beginn steht eine gute Bauplanung. Neben der grundsĂ€tzliche Frage wie das Haus aussehen soll, mĂŒssen auch die Finanzen geplant, bei Behörden Genehmigungen eingeholt und VertrĂ€ge geschlossen werden. In der Phase zur Hausauplanung wird aus Deiner Idee ein konkretes Modell und die Basis geschaffen fĂŒr den tatsĂ€chlichen Hausbau. Daher lieber etwas mehr Zeit investieren, damit spĂ€ter beim Roh- und Innenausbau alles rund lĂ€uft.  

Wie sehr Du selbst bei der Planungsphase involviert bist, hĂ€ngt ganz davon ab wie und mit wem Du baust.  

Ist Dein Baupartner ein BautrĂ€ger wird er die Planung und behördlichen GĂ€nge ĂŒbernehmen. Er ist bis zur Übergabe an Dich der Bauherr.  

Wenn Du mit einem Generalunternehmer oder -ĂŒbernehmer zusammenarbeitest oder einem Fertighausanbieter, bist Du von Anfang an der Bauherr und kannst je nach Baupartner mehr oder weniger in die Planung eingreifen und diese mitgestalten. Baust Du mit einem Architekten kannst Du, abhĂ€ngig vom Geldbeutel, Deine individuelle WĂŒnsche planen und umsetzen lassen. 

Egal welche Bau-Option die richtige fĂŒr Dich ist. KlĂ€re gleich zu Beginn ab, in welchen Maße Du Dich und Deine Ideen in der Planungsphase einbringen kannst.

Eine gute Planung ist entscheidend fĂŒr den Bauerfolg. Lass Dir also lieber etwas mehr Zeit fĂŒr die Hausbauplanung. Aber Achtung: Baugenehmigungen verfallen in den meisten FĂ€llen innerhalb von 3 Jahren. Sollte sich der Baustart verzögern, verpasse nicht eine VerlĂ€ngerung zu beantragen.

Was gehört nun zur Hausbauplanung? Viel Papierkram und jede Menge Abstimmung mit Deinem Architekten oder Baupartner und Behörden. Die wichtigsten TĂ€tigkeiten in der Phase sind u.a.: 

Vorplanung

Der Architekt erstellt einen erster Entwurf mit Skizzen einschließlich einer groben KostenschĂ€tzung.

Entwurfsplanung

Hast Du die Vorplanung abgenommen, wird der Entwurf unter BerĂŒcksichtigung baulicher und vertraglicher Vorgaben konkreter und realisierbar. Du erhĂ€ltst ein 3D-Modell oder einen Plan im Maßstab 1:100. Zudem werden die anfallenden Kosten nun genau berechnet und dienen der Finanzierungsplanung.

Genehmigungsplanung

Die Unterlagen fĂŒr die Baugenehmigung werden erstellt und ans Bauamt ĂŒbergeben. Dies darf in Deutschland nur von einem "Bauvorlageberechtigten" ĂŒbernommen werden. Darunter zĂ€hlen Architekten, Ingenieure oder Handwerksmeister unter bestimmten Voraussetzungen, die je nach Bundesland unterschiedlich geregelt sind.  

Passt alles, erteilt das Bauamt die Baugenehmigung.

AusfĂŒhrungsplanung

FĂŒr die Umsetzung durch die verschiedenen Gewerke muss die Planung deutlich konkreter und ausfĂŒhrlicher werden. Nach dem Vorliegen der Statischen Berechnungen, kann die AusfĂŒhrungsplanung erstellt werden. Dort enthalten sind genaue Informationen zu Fachdetails und der AusfĂŒhrung sowie Hinweise zu Materialien und Verarbeitungsrichtlinien.

Ausschreibungen

Steht die Leistungsverzeichnisse mit den konkreten Aufgaben, können die Angebote zu den Gewerken eingeholt werden.

Angebotsvergleich und Beauftragung

Nach einem Kosten- und Leistungsvergleich, denn nicht immer ist der GĂŒnstige auch die beste Wahl, werden die Handwerker oder Baubetrieben beauftragt.

Was gehört zur Rohbauphase?

Sind die Planungen abgeschlossen, geht es in die eigentliche Bauphase. Das GrundstĂŒck muss fĂŒr den Bau vorbereitet und die Baustelle eingerichtet und abgesichert werden.  

Der Rohbau ist sozusagen die Ă€ußere HĂŒlle des Hauses und ein sehr spannender Bauabschnitt. Am Ende der Rohbauphase wirst Du Dein Haus in der Endform ganz konkret vor Augen haben. 

Es gibt keine einheitliche Definition was zum Rohbau gehört. Aus unserer Sicht sind es folgende TÀtigkeiten:

  • Ausheben der Baugrube
  • Fundamentlegung
  • Mauerwerk
  • Deckeneinbau
  • AußenwĂ€nde einschließlich InnenwĂ€nde
  • Schornstein, wenn eingeplant
  • Dachstuhl

Neben den oben genannten Punkten, ist es auch ganz entscheidend nach bestimmten Vorgaben die Baustelle einzurichten. Neben der Sicherheit auf der Baustelle, fĂŒr die Du als Bauherr verantwortlich bist, geht es auch darum das GrundstĂŒck so vorzubereiten, dass auch gearbeitet werden kann.

Beispielsweise mit einer guten Beleuchtung der anliegenden Gehwege und Straße, damit die Baustelle gut angefahren werden kann. Auch eine RĂŒcksprache mit den Nachbarn ist hilfreich um mögliche Konflikte aus dem Weg zu rĂ€umen.  Ist ein Baukran nötig, muss geklĂ€rt werden wo er aufgestellt werden kann. Gibt es zu schĂŒtzende BĂ€ume in der NĂ€he des Aushubs, mĂŒssen diese entsprechende gesichert werden.

Ist der Rohbau fertigstellt, kannst Du Dir schon einmal auf die Schulter klopfen. Mit einem Richtfest kannst Du diese wichtige Etappe feiern und gleichzeitig Deinen Handwerkern danken. 

Was gehört zur Innenausbauphase? 

Innenausbau ist neben der Hausbauplanung, wenn Du individuell planst, die zweilĂ€ngste Bauphase. Verschiedenste Gewerke machen sich an die Arbeit und mĂŒssen sehr gut koordiniert werden. Denn die Reihenfolge der Arbeiten ist enorm wichtig fĂŒr einen ordentlichen Innenausbau. Bestimmte TĂ€tigkeiten bauen aufeinander auf, Trockenzeiten mĂŒssen berĂŒcksichtigt und auch das Wetter hat einen gewissen Einfluss.

Damit alles wie am SchnĂŒrchen lĂ€uft und jeder weiß wann sein Einsatz ist, braucht es eine gute Planung und einen guten Überblick. UnterstĂŒtzt wirst Du dabei von Deinem Architekten oder Baupartner. Du bist hier nicht auf Dich allein gestellt. Denn es braucht hier auch die Fachexpertise.

Damit der Rohbau bewohnbar wird, werden u.a. folgende Arbeiten erledigt:

  • Trockenbau
  • Fenster und TĂŒren
  • Elektroinstallation
  • Innenputz
  • SanitĂ€rbereich (Rohinstallation und Endarbeiten)
  • Heizung
  • Wandverkleidungsarbeiten und BodenbelĂ€ge auf Estrich
  • Innentreppen
  • Schreinerarbeiten
  • Mal- und Tapezierarbeiten
  • Schlosserarbeiten

Beim Innenausbau hast Du die besten Möglichkeiten selbst an Deinem Bauprojekt mitzuwirken. Es gibt viele Arbeiten, die man auch als Laie gut bewerkstelligen kann. Welche Aufgaben das sind und was es dabei zu berĂŒcksichtigen gibt, kannst Du in dem Artikel Eigenleistung beim Hausbau nachlesen.

Was ist bei der Bauabnahme zu beachten?

Das Haus steht und Du kannst im Grunde schon einziehen. Es gilt aber noch die letzte Phase mit der finalen Bauabnahme zu absolvieren.  

Das Haus wird mit dem Bauunternehmen, Dir und idealerweise einem von Dir beauftragten SachverstĂ€ndigen begangen. Eine finale Endkontrolle Deines Hauses bei der in einem Protokoll genau festgehalten wird, ob und wenn ja welche MĂ€ngel vorhanden sind und wann diese beseitigt werden. 

Welche Bereiche werden geprĂŒft:

Außenbereich

Sind Fassaden, Außenanlagen und Außenkonstruktionen einwandfrei erstellt?

Innenbereich

Sind alle Leitungssysteme, Heizung, LĂŒftung und Treppen korrekt erstellt bzw. montiert?

Bekannte Schwachstellen

Sind Sockelleisten, Tapeten/Innenputz, Fenster- und TĂŒrdichtungen und SchalldĂ€mmungen korrekt angebracht?

UnabhÀngiger SachverstÀndiger ist ratsam

Der Bauherr kann die Abnahme mit der Baufirma natĂŒrlich auch alleine vollziehen. Ich empfehle jedoch einen Experten mit an Bord zu holen, der mit geschulten Blick MĂ€ngel erkennt und somit FolgeschĂ€den verhindert.

JĂŒrgen ThĂŒne, SachverstĂ€ndiger der
Schutzgemeinschaft fĂŒr Baufinanzierende e.V.

Zitat JĂŒrgen ThĂŒne

Mit Deiner Unterschrift geht die Verantwortung fĂŒr das Haus auf Dich ĂŒber. Es ist nun Dein Haus, Dein Eigenheim und einem Einzug steht nichts mehr im Wege.

Wie lange dauert ein Hausbau?  

Wenn Du ein Einfamilienhaus mit Keller in massiver Bauweise planst, das ausgefĂŒhrt wird von Fachfirmen, kannst Du folgende Zeiten einkalkulieren:

  • Planungsphase: 2 bis 3 Monate
  • Rohbauphase: 2 bis 4 Monate
  • Innenausbauphase: 3 bis 7 Monate

Einflussfaktoren in der Bauzeit sind unter anderem die GrĂ¶ĂŸe des Hauses, die "QualitĂ€t", also AusfĂŒhrung und Materialien, aber auch die Jahreszeit und WettereinflĂŒsse, LieferengpĂ€sse oder Du selbst Eigenleistung am Bau einbringst.

Ein Fertighaus kann schon nach drei bis vier Monaten bezugsbereit sein.  

Welche Versicherungen sind fĂŒr welche Bauphase relevant?  

Es gibt eine Reihe an Bauherrenversicherungen. Einige sind zwingend notwendig, andere optional und abhĂ€ngig von gewissen Rahmenbedingungen und der individuellen Situation jedes einzelnen.

Welche Versicherung in welcher Bauphase relevant ist, zeigen wir Dir hier:

Bauherrenhaftpflichtversicherung

Beim Hausbau haften alle Beteiligten gesamtschuldnerisch, auch Du als Bauherr. Dies ist besonders wichtig, wenn jemand auf der Baustelle zu Schaden kommt, z.B. ein spielendes Kind oder eine Person durch einen herabfallenden Ziegel.

Planung!

Neubau

Bauleistungsversicherung

Auch wĂ€hrend der Bauphase können unvorhersehbare Ereignisse Dein Bauprojekt beschĂ€digen und Deinen Zeit- und Finanzierungsplan durcheinanderwerfen. Mit der Bauleistungsversicherung schĂŒtzt Du Deinen Bau z.B. vor Vandalismus, höherer Gewalt wie Sturm und Hagel und Diebstahl von z.B. bereits eingebauten Fenstern oder Heizkörpern.

Planung

Bauherrenschutzpolice (bei Insolvenz des Bauunternehmens)

Das Bauunternehmen geht Pleite, auf der Baustelle geht nichts mehr voran, die Miete und Finanzierung laufen weiter. Die Bauherrenschutzpolice sichert Dich finanziell ab, damit Du Dein neues Zuhause trotz der Mehrkosten mit anderen Baupartnern fertig bauen kannst. Und gilt sogar noch bis 5 Jahre nach Abnahme, wenn es um die Beseitigung von MĂ€ngeln geht.

Die Versicherung wird relevant sobald der Baupartner feststeht.

Planung

Bauhelfer Unfallversicherung

Familie, Freunde oder Bekannte helfen beim Hausbau mit? Dann ist es Deine Pflicht, Deine Bauhelfer bei der Berufsgenossenschaft (BG Bau) anzumelden. Keine Pflicht, aber eine absolute Empfehlung ist Deine Bauhelfer durch eine Bauhelfer-Unfallversicherung zu schĂŒtzen. Nur so sind sie bei UnfĂ€llen auf der Baustelle auch wirklich finanziell abgesichert.

Die Versicherung kannst Du bereits in der Planungsphase abschließen oder auch am Ende der Rohbauphase. Je nachdem wann Deine Helfer bei Bau unterstĂŒtzen 

Rohbau

Feuerrohbauversicherung bzw. WohngebÀudeversicherung

Die Feuerrohbauversicherung schĂŒtzt Dein Haus wĂ€hrend der Bauphase z.B. vor Sturm und Feuer und ist in der Regel beitragsfrei in der WohngebĂ€udeversicherung enthalten.

Ab dem Tag der Abnahme Deines Hauses greift dann die WohngebÀudeversicherung. Sie sichert Dich gegen Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel ab.

Innenausbau!

Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht

Kommt jemand zu Schaden, weil von Deinem Haus zum Beispiel Dachziegel heruntergefallen sind oder der Gehweg im Winter nicht gerĂ€umt war, haftest Du als EigentĂŒmer dafĂŒr. GrundsĂ€tzlich mit Deinem kompletten Vermögen. Eine Haftpflichtversicherung ist daher also unerlĂ€sslich. Handelt es sich um eine vermietete Immobilie, benötigst Du dafĂŒr eine gesonderte Police.

Bauabnahme!

Fazit

Bevor Du mit dem Projekt Eigenheim loslegst, ist es sinnvoll Dich mit dem generellen Hausbau Ablauf, den Bauphasen und den ungefĂ€hren Zeiten auseinanderzusetzen. So hast Du und Deine Familie einen zeitlichen Horizont und ihr könnt so Arbeit, Urlaub oder auch die UnterstĂŒtzung von Freunden besser planen. Es ist zudem eine gute Grundlage fĂŒr GesprĂ€che mit dem Architekten oder dem Bauunternehmen.

Auch wenn Versicherung fĂŒr die meisten nicht unbedingt zu den Lieblingsthemen gehören wird, ist es wichtig sich intensiv mit dem Thema auseinanderzusetzen um den fĂŒr Dich richtigen Bauherrenschutz zu erhalten. Manche Versicherungen sind von Beginn an essentiell, bei anderen kannst Du Dir etwas mehr Zeit lassen.

Du willst selbst mit bauen? Dann ist es wichtig, sich so frĂŒh wie möglich darĂŒber Gedanken zu machen, was Du und vielleicht Freunde und Bekannte leisten könnt. Dies kann entscheidende Auswirkungen auf Deinen Geldbeutel haben, genauso wie auf den gesamten Zeitplan.

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