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Bauabnahme Neubau

Sicher kannst Du es kaum erwarten, dass Du endlich einziehen kannst. Doch die Fertigstellung allein ist nicht der wichtigste Meilenstein, sondern die Bauabnahme. Sie ist der Dreh- und Angelpunkt. Es ist Vorsicht geboten, denn mit der Bauabnahme geht die rechtliche Verantwortung fĂŒr den Bau endgĂŒltig auf Dich als Bauherren ĂŒber. Aus diesem Grund ist Sorgfalt und Genauigkeit besonders wichtig.

Wie die Abnahme genau ablÀuft, was zu beachten ist, und wie Du bei BaumÀngeln vorgehen solltest, wirst Du hier erfahren.

7 Tipps zur Bauabnahme

  • Nicht zur Bauabnahme drĂ€ngen lassen
  • Fristen zur Abnahme beachten
  • SachverstĂ€ndigen engagieren
  • Abnahme grĂŒndlich vorbereiten
  • MĂ€ngel sorgfĂ€ltig protokollieren
  • MĂ€ngelbeseitigung terminieren
  • Letzte Rate nicht vor Abnahme bezahlen

Was genau ist eine Bauabnahme?

Als Bauherr hast Du mit Deinem BautrĂ€ger einen Bauvertrag abgeschlossen, welcher bestimmte Inhalte rechtlich regelt. Bei der Abnahme des Neubaus, solltest Du prĂŒfen, ob die vereinbarte Leistung auch erfĂŒllt wurde.

Nicht entscheidend dabei ist, ob die Abnahme mangelfrei ist. Das wird in den seltensten FĂ€llen vorkommen. Daher ist es wichtig, dass vorhandene MĂ€ngel notiert werden und eine Frist zur Beseitigung vereinbart wird. In der Regel wird bis zur Beseitigung ein Einbehalt der Schlussrechnung vereinbart.

Wer erklÀrt die Bauabnahme?

Als Bauherr wirst Du die Abnahme selbst erklĂ€ren, oder jemanden bevollmĂ€chtigen, dies in Deinem Namen zu tun. Ein Architekt oder Bauleiter sind ĂŒbrigens nicht automatisch bevollmĂ€chtigt den Neubau in Deinem Namen abzunehmen. Hier ist eine schriftliche BevollmĂ€chtigung notwendig.

Wann ist die Bauabnahme?

Im Normalfall informiert Dich der BautrĂ€ger, dass das Haus ĂŒbergeben werden kann. Nach dieser Mitteilung hast Du 14 Tage Zeit, um einen Termin fĂŒr die Abnahme Deines Neubaus zu vereinbaren.

Du musst Dich nicht auf den Abnahmetermin einlassen, wenn z.B. nicht alle Leistungen erbracht worden sind. Es ist jedoch sehr wichtig, auf die Aufforderung des Bauunternehmens zur Abnahme zu reagieren.

Denn wenn Du das nicht tust, oder die Frist nicht einhĂ€ltst, gilt die Bauabnahme automatisch als erfolgt. Das gleiche gilt, wenn Du einziehst, bevor die Abnahme durchgefĂŒhrt wurde. Oder wenn Du die Schlussrate bereits vor der Abnahme ĂŒberweist.

In diesen FĂ€llen kommt es dann nicht mehr zu einem „offiziellen“ Abnahmetermin.

Wichtig zu wissen ist aber, dass der Bauunternehmer auch ohne einen Abnahmetermin eine GewĂ€hrleistungspflicht hat. Das heißt, Du kannst innerhalb von 5 Jahren MĂ€ngelansprĂŒche geltend machen. Dein Bauunternehmer muss dann die fachlichen MĂ€ngel, die nicht den sogenannten allgemein anerkannten Regeln der Technik (aaRdT) entsprechen, ausbessern.

Die finale Bauabnahme ist noch ein sehr aufregender Moment beim Eigenheim. Aber keiner vor dem man zurĂŒckschrecken sollte.

Ganz im Gegenteil: Hier kommen alle Parteien noch einmal zusammen, wichtige Dokumente werden ĂŒbergeben und das Werk kritisch begutachtet. MĂ€ngel werden genau dokumentiert mit dem Ziel sie auch zeitnah zu beheben. Denn sowohl Du als Bauherr als auch der Bauunternehmen möchten zu einem Abschluss kommen.

Was gibt es zu beachten? Bauabnahme verweigern

Du kannst eine Abnahme verweigern, aber nur, wenn wesentliche MĂ€ngel vorliegen oder eine Leistung bzw. Teilleistung des Vertrages nicht erfĂŒllt wurde. Ob es sich wirklich um einen wesentlichen Baumangel handelt, muss im Einzelfall entschieden werden. Andere MĂ€ngel oder Restarbeiten, die sich nicht auf den Gebrauch auswirken sind unwesentlich und werden nach der Abnahme korrigiert.

Falls MĂ€ngel vorliegen sollten, ist es immer gut, wenn Du die Schlussrate erst nach deren Beseitigung bezahlst. 10% des Gesamtpreises sind fĂŒr eine Schlussrate seit dem 01.01.2018 gesetzlich vorgeschrieben.

Rechtliche Folgen der Bauabnahme

WĂ€hrend der Bauphase ist der BautrĂ€ger fĂŒr die ordnungsgemĂ€ĂŸe Arbeit verantwortlich und muss diese auch nachweisen. Mit der Abnahme Deines Neubaus treten zahlreiche rechtliche Änderungen in Kraft, so z.B. die Beweislastumkehr. Diese besagt, dass ab nun Du selbst, als Bauherr, mögliche MĂ€ngel nachweisen musst.

Außerdem endet mit der Bauabnahme die Phase der VertragserfĂŒllung und die fĂŒnfjĂ€hrige GewĂ€hrleistungsfrist beginnt. WĂ€hrend dieser Zeit können immer noch AnsprĂŒche wegen verdeckter und unverdeckter BaumĂ€ngel gestellt werden.

Nach der Abnahme wird vom Bauunternehmen die Schlussrechnung ausgestellt und die Bezahlung fĂ€llig.  Nun bist allein Du fĂŒr Dein neues Zuhause verantwortlich, also auch im Falle einer BeschĂ€digung oder Zerstörung.

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Bauabnahme mit einem SachverstÀndigen oder Gutachter

FĂŒr einen Laien ist die Hausabnahme ohne einen SachverstĂ€ndigen nicht empfehlenswert. Als Bauherr solltest Du genau prĂŒfen, ob alle Leistungen ordnungsgemĂ€ĂŸ ausgefĂŒhrt wurden. Es ist also in jedem Fall anzuraten, einen Fachmann hinzuzuziehen.

FĂŒr eine reine Bauabnahme kannst Du mit etwa 500 bis 1000 Euro fĂŒr den SachverstĂ€ndigen rechnen. Willst Du umfangreichere Beratung, oder ihn fĂŒr die QualitĂ€tskontrolle engagieren, solltest Du 0,5 bis 2,5 % der Baukosten fĂŒr seine Rechnung einkalkulieren. Am besten klĂ€rst Du das Honorar, bevor Du ihn beauftragst.

In jedem Fall ist ein Baugutachter gĂŒnstiger als BaumĂ€ngel, und Pfusch. Nach unserer Erfahrung können Zusatzkosten fĂŒr Pfusch am Bau durchaus in einem unteren bis mittleren 5-stelligen Euro-Bereich liegen.

Einen SachverstĂ€ndigen findest Du ĂŒber VerbĂ€nde, der DEKRA oder dem TÜV.

MĂ€ngel nach der Bauabnahme

Die BaumĂ€ngel, die am hĂ€ufigsten auftreten sind ein undichter Keller, Risse in Putz und Mauerwerk, MĂ€ngel beim Estrich und undichte LĂŒftungen. HĂ€ufig ist auch der GebĂ€udesockel undicht oder die Dampfsperren bzw. -bremsen. Undichte Fenster und TĂŒren und Probleme mit der Fußbodenheizung kommen ebenfalls oft vor.

Werden MĂ€ngel festgestellt, mĂŒssen diese genau dokumentiert werden. Es sollte eine Frist von 14 Tagen fĂŒr die Nachbesserung gegeben werden.

Wenn das Bauunternehmen sich nicht an die Frist hĂ€lt, kannst Du sogar ein anderes Unternehmen beauftragen, vom Vertrag zurĂŒcktreten oder Schadensersatz verlangen. Denk aber daran, dass daraus ein Rechtsstreit entstehen kann, der viel Zeit, Geld und Nerven kosten kann.

MĂ€ngelansprĂŒche

Berechtigte MĂ€ngelansprĂŒche gehen nicht verloren. Die GewĂ€hrleistung beginnt nach Einzug ins neue Eigenheim oder mit der Abnahme mit einer Frist von 5 Jahren.

JĂŒrgen ThĂŒne, SachverstĂ€ndiger der
Schutzgemeinschaft fĂŒr Baufinanzierende e.V.

Zitat JĂŒrgen ThĂŒne

Bauabnahmeprotokoll – Checkliste

Im Regelfall nimmt der Bauunternehmer das Abnahmeprotokoll zur Übergabe mit. Folgende Punkte sollten darin unbedingt enthalten sein:

  • Alle Teilnehmer der Baubegehung
  • Datum und Ort der Hausabnahme
  • Name des Bauherren
  • Adresse der Baustelle
  • Auftragsnummer und Datum des Bauvertrages
  • Vertragliche Leistungen, die abgenommen werden mĂŒssen
  • Datum, Beginn und Fertigstellung der Bauleistung
  • MĂ€ngelauflistung (neue, bekannte, noch nicht behobene MĂ€ngel)
  • Dinge die als MĂ€ngel angesehen werden
  • Fristen zur Behebung von MĂ€ngeln
  • Vereinbarung eines zweiten Termins zur Bauabnahme nach MĂ€ngelbeseitigung
  • Auftraggeber behĂ€lt Recht wegen festgestellter MĂ€ngel vor
  • Auftraggeber behĂ€lt seine Rechte wegen verwirkter Vertragsstrafe vor
  • Unterschriften
  • Beginn der GewĂ€hrleistung und Ende der GewĂ€hrleistungsfrist

Folgende Dokumente solltest Du bei der Bauabnahme bereit halten

  • Alle BauplĂ€ne
  • Baugenehmigungen
  • Gutachten
  • Energieausweis
  • Garantieurkunden
  • GewĂ€hrleistungsbescheinigungen der beteiligten Unternehmen

Diese Unterlagen solltest Du von Deinem Bauunternehmer erhalten

  • Bedienungsanleitungen
  • RevisionsplĂ€ne
  • Installationsschema
  • Pflegehinweise
  • Nachunternehmerverzeichnis (am Bau beteiligte Unternehmen)

Fazit

Auch wenn Deine Freude ĂŒber die Fertigstellung Deiner eigenen vier WĂ€nde groß ist, solltest Du Ruhe walten lassen und die Bauabnahme sorgfĂ€ltig durchfĂŒhren.

Auf jeden Fall solltest Du auf die Aufforderung zur Abnahme reagieren und Fristen einhalten.  
Ein SachverstÀndiger ist zudem sein Geld wert, vor allem wenn es darum geht mögliche BaumÀngel aufzudecken, und die Beseitigung zu kontrollieren.

Mit der Abnahme treten viele rechtliche Änderungen in Kraft, die bewirken, dass Du als Bauherr nun verantwortlich fĂŒr Deinen Bau bist. Daher unterschreibe das Abnahmeprotokoll erst, wenn Du es auf die wichtigsten Bestandteile hin ĂŒberprĂŒft hast und alle MĂ€ngel oder Nachbesserungen mit einem Zeitplan dokumentiert sind.

Dann steht dem Einzug in die eigenen vier WĂ€nde nichts mehr im Wege.

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