Gewährleistung beim Hausbau

Auf Leistungen gibt es eine sogenannte Gewährleistung. Das gilt auch für Bauleistungen. Gerade beim Hausbau sind Baumängel nicht auszuschließen. Wie so oft gilt auch hier das Motto "Wer nicht arbeitet, macht keine Fehler". Da beim Bau eines Hauses verschiedene Parteien und Gewerke vom Architekten über die Bauleitung bis hin zu unterschiedlichen Handwerkern beteiligt sind, können Mängel auftreten, die mitunter erst einige Zeit nach dem Abschluss der Bauarbeiten und somit nach der Bauabnahme erkennbar werden.

Damit Du als Bauherr Deinen Anspruch auf ein Haus ohne Mängel durchsetzen kannst, gibt es auch im Baurecht die Gewährleistung. Zeigen sich also Mängel nach der Abnahme des Hauses, kannst Du als Hausbesitzer von den Handwerkern eine Nachbesserung, Beseitigung der Mängel oder auch Schadenersatz fordern.

Welche Fristen hierfür gelten, wie Du Deine Ansprüche durchsetzen kannst und was Du noch zur Gewährleistung beim Bau wissen musst, erfährst Du hier.

Was bedeutet Gewährleistung beim Hausbau und wann beginnt die Frist? 

Mit der Abnahme gehen alle Risiken auf Dich über. Für Handwerker und Bauunternehmen bedeutet das, dass sie die Schlussrechnung stellen können. Mit dem Abnahmetermin beginnt jedoch auch die Gewährleistungszeit für Mängel, die zum Abnahmezeitpunkt noch nicht erkennbar sind und später auftreten. Somit entsteht der Anspruch auf Gewährleistung bei Bauleistungen erst mit Abnahme des Bauwerks. 

Die Gewährleistung auf Baumängel stellt sicher, dass auch Mängel behoben werden, die erst später sichtbar werden (z. B. Risse im Mauerwerk, fehlerhafte Dämmung, mangelhafte Abdichtung von Türen und Fenstern).

Sobald Du derartige Mängel feststellst, fallen diese beim Neubau unter die Gewährleistung. In diesem Fall kannst Du innerhalb einer bestimmten Frist Ansprüche auf Mängelbeseitigung (z. B. Nachbesserung, Neuherstellung) geltend machen.

Welche Frist gilt bei der Gewährleistung beim Neubau?

Mit der Abnahme des Baus beginnt die sogenannte Gewährleistungsfrist. Entsprechend den Regelungen des BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) gelten für private Bauherren 5 Jahre Gewährleistung. Hast Du einen Standard-Vertrag nach VOB (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) abgeschlossen, dann beträgt die Frist offiziell 4 Jahre. Es sei denn beide Parteien haben sich auf längere Gewährleistungsfristen geeinigt und dies auch entsprechend im Vertrag niedergelegt.

Für sogenannte Verschleißteile (z. B. Gummidichtungen an Fenstern) gelten andere Fristen. Gemäß VOB sind diese kürzer, im BGB gibt es hierzu keine Regelungen. Entsprechend eines Urteils des OLG Celle aus dem Jahr 2010 wird bei Verschleißteilen aus Beweisgründen davon ausgegangen, dass die Frist für Mängelansprüche mit dem Ende der zu erwartenden üblichen Lebensdauer eines Verschleißteils endet. Und zwar unabhängig von der allgemein vereinbarten Gewährleistungsfrist.

Welche Bedeutung hat eine richtige Abnahme? 

Wenn das Haus fertiggestellt ist, naht auch der Tag des Einzugs. Doch vorher steht Dir noch eine wichtige Hürde bevor: die Abnahme. Denn nur, wenn Du diese gründlich durchführst, kannst Du mögliche Mängelansprüche geltend machen. Sobald diese erfolgt ist, geht die Verantwortung für den Bau endgültig auf Dich über. Deshalb solltest Du die Hausabnahme gut vorbereiten.

Grundsätzlich solltest Du immer prüfen, ob alle vereinbarten Leistungen erfüllt worden sind. Es ist nicht entscheidend, dass die Abnahme mangelfrei ist. Wichtig ist, dass Du alle vorhandenen Mängel notierst und eine Frist für deren Beseitigung vereinbarst. Bis zur Beseitigung wird dann der Einbehalt der Schlussrechnung vereinbart.

Die Abnahme wirst Du als Bauherr selbst erklären. Optional kannst Du auch eine bevollmächtigte Person damit betrauen. Sobald das Haus übergeben werden kann, erhältst Du vom Bauträger eine Information mit Terminvorschlag. Ab diesem Zeitpunkt hast Du üblicherweise 14 Tage Zeit für die Abnahme des Neubaus.

Solange nicht alle Leistungen erbracht wurden, musst Du Dich aber auf keinen Termin einlassen. Wichtig ist nur, dass Du auf die Aufforderung des Bauträgers zur Abnahme reagierst. Tust Du dies nicht oder hältst die Frist nicht ein, dann gilt die Abnahme als erfolgt. Gleiches gilt, wenn Du ohne Abnahme des Baus einziehst oder bereits die Schlussrechnung gezahlt hast. In solchen Fällen gibt es dann keinen „offiziellen“ Abnahmetermin mehr. Eine Gewährleistungspflicht hat das Bauunternehmen aber dennoch!

Warum ist eine sorgfältige Mängelprüfung so wichtig?  

Die Abnahme des eigenen Hauses solltest Du so genau wie möglich vornehmen. Denn: Nach der Abnahme tritt die Beweislastumkehr ein. Treten Schäden auf, muss ab der Abnahme der Bauherr den Beweis erbringen, dass diese durch das Bauunternehmen verschuldet wurden. Vor einer Bauabnahme liegt die Beweispflicht beim Bauunternehmer.

Wer die Beweislast trägt, muss im Streitfall die Kosten vorstrecken (z. B. für einen Gutachter). Aus diesem Grund sollte die Abnahme so sorgfältig durchgeführt werden. Wir empfehlen Dir auch dringend, einen Gutachter hinzuzunehmen. Wenn Du selbst kein Profi am Bau bist, bist Du so auf sicheren Seite mögliche Mängel wirklich auch zu erkennen und zu dokumentieren.

Dokumentation sehr wichtig

Um Baumängel über die Gewährleistung geltend zu machen, sollten diese genau protokolliert werden. Im Abnahmeprotokoll werden alle Mängel unter Vorbehalt dokumentiert, das Protokoll wird von allen Beteiligten unterzeichnet. Nur dann ist der Bauunternehmer zur Nachbesserung verpflichtet. Fehlen offensichtliche Mängel im Protokoll, dann können diese später nicht mehr angemahnt werden.

Ratsam ist zudem auch ein Kontrollgang vor Ablauf der Gewährleistungsfrist. Zeigen sich bei diesem Mängel, kannst Du mit einer schriftlichen Mängelrüge bei einem VOB-Vertrag die Verjährung mit sofortiger Wirkung unterbrechen, bis der Mangel beseitigt ist. Bei einem BGB-Vertrag muss das Bauunternehmen die Mängelrüge erst anerkennen, hier musst Du mit Nachdruck an die Übermittlung und Weiterverfolgung herangehen.

So werden Mängel in der Gewährleistung beim Bau beseitigt 

Liegen Mängel am Bau vor, dann kannst Du einen Nacherfüllungsanspruch geltend machen. Der Bauunternehmer hat hierauf ein Recht. Du musst ihm also die Möglichkeit einräumen, Baumängel bis zu einem von Dir gesetzten Termin zu beheben. Ist die Nachbesserung jedoch mit unverhältnismäßig hohen Kosten verbunden, kann der Bauunternehmer die Nachbesserung verweigern.

Scheitert die Nachbesserung oder wird sie vom Handwerker verweigert, kannst Du andere Ansprüche geltend machen. Diese sind in § 634 BGB geregelt. Optional kannst Du die Mängelbeseitigung auch selbst vornehmen, dann entfällt allerdings die Geltendmachung anderer Ansprüche.

In der Praxis spielt auch der im BGB geregelte Minderungsanspruch eine Rolle. Auch hier muss die zur Nachbesserung gesetzte Frist erfolglos verstrichen sein. In diesem Fall kannst Du den Werklohn verringern.

Weiterhin kannst Du Schadenersatz geltend machen. Dies gilt vor allem für Mangelschäden, also Schäden, die der Unternehmer zu vertreten hat. Schon bei leichter Fahrlässigkeit kannst Du hier Ansprüche geltend machen. Neben den Mängelbeseitigungskosten gehört auch ein etwaiger Minderwert des Bauwerks dazu.

Ergänzend kannst Du noch den Ersatz sonstiger Schäden (z. B. Schäden, die durch eine Nachbesserung nicht behoben werden können – Voraussetzung: fahrlässiges Verhalten des Handwerkers) einfordern.

Was ist, wenn das Bauunternehmen Insolvenz anmeldet? 

Wenn ein Bauunternehmer Insolvenz anmeldet, gehen alle Gewährleistungsansprüche verloren. Gleiches gilt auch für Ansprüche aus freiwilligen Garantien. Schon im Bauvertrag sollte deshalb ein Sicherheitseinbehalt eingebaut werden. Zudem ist es umso wichtiger, Mängelansprüche ohne jegliche Verzögerung geltend zu machen.

Empfehlenswert ist zudem eine spezielle Absicherung, z. B. mit der Bauherrenschutzpolice,  gegen Insolvenz des Baupartners, die sowohl während des Baus als auch noch 5 Jahre nach Abnahme für ein finanzielles Polster sorgt.