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Baumängel: Mängel erkennen und beheben

Als Bauherr ist Dir bewusst, dass Fehler am Bau durchaus passieren können, wie überall anders auch. Beim Hausbau können Baumängel jedoch weitreichende und sehr teure Folgen haben, vor allem dann wenn sie zu spät erkannt werden.

Für einen Nicht-Profi ist es allerdings oft schwer abzuschätzen, ob gerade alles nach Plan läuft, ob jeder weiß was er tut und das zum richtigen Zeitpunkt mit einer perfekten Ausführung. Denn manchmal geht es auf der Baustelle zu wie auf einem Rummelplatz. Jede Menge Handwerker vor Ort.  Vielleicht kommt noch ein Laster und bringt zusätzliches Baumaterial zu dem was bereits auf der Baustelle vorhanden ist. 

Wie kannst Du den Überblick behalten und was kannst Du tun, um Mängeln an Deinem Bauprojekt so weit wie möglich vorzubeugen bzw. festzustellen bevor ein Schaden entsteht? Wir haben die aus unserer Erfahrung häufigsten Baumängel zusammengetragen und dargestellt, wie man Fehlern am Bau idealerweise vorbeugen kann.

Das sind die 8 größten Baumängel

  1. 1
    Undichter Keller
  2. 2
    Risse im Putz und Mauerwerk
  3. 3
    Mängel beim Estrich
  4. 4
    Undichte Lüftung
  5. 5
    Undichter Gebäudesockel
  6. 6
    Undichte Dampfsperren bzw. Dampfbremsen
  7. 7
    Undichte Fenster und Türen
  8. 8
    Fußbodenheizung wird nicht heiß

Was sind Baumängel?

Ein Baumangel ist eine fehlerhafte Ausführung oder Leistung durch Handwerker beim Hausbau.  Auch der Einsatz von mangelhaftem Material stellt einen Baumangel dar.  

Genau definiert sind Baumängel auch im Bürgerlichen Gesetzbuch (§633 Abs. 2 S. 1 BGB) und in der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (§13 Nr. 1 S. 2 VOB/B).

Bauschaden oder Baumangel – Wo ist der Unterschied?

Grundsätzlich gilt: Ein Bauschaden kann nur durch einen vorausgegangenen Baumangel entstehen. Also ohne Mangel, kein Schaden. Allerdings muss nicht jeder Mangel auch zu einem Schaden führen.  

Somit ist ein Bauschaden die Folge einer mangelhaften Umsetzung und verschlechtert den Zustand des Hauses. Eine Behebung von Bauschäden ist neben dem Ärgernis meist mit hohen Kosten verbunden - vor allem dann, wenn sie zu spät erkannt werden.

Prüfung durch Sachverständigen

Auch wenn es zusätzlich Geld kostet, empfehle ich Dir mindestens 4 Begehungen mit einem Experten durchführen zu lassen. Auf jeden Fall beim Betonieren der Sohle und während des Rohbaus.

Jürgen Thüne, Sachverständiger der 
Schutzgemeinschaft für Baufinanzierende e.V.

Zitat Jürgen Thüne

Die 8 größten Baumängel

Die Praxis zeigt, dass es bei Ein- und Zweifamilienhäusern meist zu ähnlichen Mängeln am Bau kommt. Nicht immer liegt es an einer mangelhaften Umsetzung, auch bei der Planung und Koordination können Fehler gemacht werden.

1. Undichter Keller

Fehler in der Planung oder Materialauswahl oder eine nicht sachgemäße Ausführung können zu Schimmel, Feuchteflecken, Verfärbungen oder Wasserschäden führen. Nicht selten platzt Farbe oder Putz ab. Zum Beispiel kann die Kellerwand von außen nicht fachmännisch abgedichtet worden sein und Teile der Wände sind nass.

Schaden beheben:
Idealerweise kann direkt an der betroffenen Stelle von außen nachgebessert werden. Das heißt, ausschachten und neu abdichten. Achtung bei größerem, Aushub: Hier ist die Rücksprache mit einem Statiker sehr wichtig.
Kosten schwanken je nach Ausmaß zwischen 2.000€ - 35.000 €

2. Risse im Putz und Mauerwerk

Baustoffe wie Mörtel oder Putz sind heutzutage sehr komplex und erfordern ein hohes Maß an Fachwissen. Werden Baustoffe falsch miteinander kombiniert oder nicht nach exakter Vorgabe des Herstellers verarbeitet, können Risse und Unebenheiten entstehen.

Es werden diverse Rissarten unterschieden, wie z. B. Setzrisse, Fugenrisse oder Schwindrisse. Das Ausmaß erstreckt sich von einem leichten optischen Mangel bis hin zu schweren Schäden.

Schaden beheben:
Eine fachlich fundierte Betrachtung der Risse und Ursachenfeststellung ist der erste Schritt zur Schadensbehebung.

Zum Beispiel können häufig auftretende Schwindrisse im Innenputz (nach Ende des Schwindprozesses von ca. 3 Jahren) durch Aufweiten der Rissstelle und verspachteln mit entsprechendem Material wieder einwandfrei repariert werden.  

3. Mängel beim Estrich

Der Estrich ist als Grundlage für den Bodenbelag sehr wichtig und muss möglichst gleichmäßig gegossen werden. Werden hierbei z. B. Dehnungsfugen falsch gesetzt, kann dies zu Rissen führen. Zudem muss eine gewisse Trocknungszeit unbedingt eingehalten werden. Wird ein Bodenbelag auf feuchtem Estrich verlegt, kann es zu Verfärbungen, Verformungen oder gar Schimmel kommen.

Neben handwerklichen Fehlern kommt es auch immer wieder vor, dass der Bauherr unwissentlich selbst Schaden anrichtet. Willst Du Dir den Estrich ansehen, musst Du Dich im Vorfeld darüber informieren, wann Du ihn begehen darfst. Kommt Dir der Raum feucht vor, nicht einfach lüften. So trocknet der Estrich zu schnell und es kommt zu Rissen. Es gibt detaillierte Lüftungskonzepte und Heizprotokolle für ein korrektes Austrocknen, an die sich Handwerker und auch Du Dich genau halten müssen.

Schaden beheben:
Sind Risse entstanden, müssen diese vom Fachmann – wie es korrekt heißt - kraftschlüssig verschlossen werden, um die Tragfähigkeit wieder herzustellen. Kosten belaufen sich auf  200€ bis 350€ je Meter.

4. Undichte Lüftung

Häuser müssen energiesparend und nach gewissen DIN-Normen gebaut werden. Die Gebäudehülle ist damit so dicht, dass "normales" Lüften nicht mehr reicht, um eine gewisse Feuchtigkeit zu vermeiden. Lüftungsanlagen erfüllen genau diesen Zweck. Sie sorgen für eine kontrollierte Wohnraumlüftung, die gleichzeitig effizient und energiesparend ist.

Sind diese nicht fachgerecht und dicht verbaut, dringt Wärme nach draußen und Feuchtigkeit mit der Luft nach drinnen. Neben höheren Heizkosten und schlechterem Wohnklima kann die Feuchtigkeit große Schäden, je nach Wandaufbau auch z. B. an der Dämmung verursachen.  

Schaden beheben:  
Je nach Ausmaß kann der Mangel nachgearbeitet und damit behoben werden, teilweise müssen die Anlagen aber auch komplett ausgetauscht werden.

5. Undichter Gebäudesockel

Der Sockel verbindet das Fundament mit der Fassade. Zum einen als Verschönerung des Hauses, aber vor allem auch zum Schutz des Mauerwerks vor Regen- und Spritzwasser. Der Sockel reicht mindestens 30 cm über die Geländeoberkante. Eine gute Planung, wie hoch das Gelände um das Haus sein wird, ist genauso entscheidend wie eine fehlerfreie Sockelabdichtung.

Wird dies nicht fachgerecht gemacht, entstehen Risse, Putz löst sich, Feuchtigkeit dringt nach innen und Schimmel entsteht.

Schaden beheben:
Eine Sockelsanierung mit ca. 35m – 40m Umfang des Gebäudes und einer Mindesthöhe von 0,50m mit erforderlichem Abbruch und Erdarbeiten kostet zwischen 2.000 €– 8.000 €. Zusätzlich entstehen weitere Kosten, wenn die Feuchtigkeit bereits bis zur Innenwand durchgedrungen ist.

6. Undichte Dampfsperren bzw. Dampfbremsen

Üblich sind mittlerweile Dampfbremsen, die nach innen und außen wasserdampfdurchlässig sind. Also ist die Luftfeuchtigkeit außen höher, gibt die Dampfbremse überschüssige Feuchtigkeit nach innen ab. Ist die Feuchtigkeit innen höher, wird der Überschuss nach Außen geleitet.

Mit der Dampfsperre wird die dahinter liegende Dämmung geschützt. Wird diese nass oder feucht, verliert sie ihr Dämmverhalten und es entstehen sogenannte Wärmebrücken. Das Raumklima verschlechtert sich und Schimmelbildung bis Hausschwamm an Holzteilen sind die Folgen.

Schaden beheben:
Geht man beispielsweise von einem Einfamilienhaus mit ausgebautem Dach aus, ist ein enormer Aufwand nötig. Die Deckenkonstruktion muss abgerissen, entsorgt und wiederhergestellt werden, Malerarbeiten fallen an, Schimmelbefall im Dachstuhl muss behandelt werden und eventuell Einsatz von Entfeuchtungsgeräten. Da kommen schnell Kosten von über 10.000€ zusammen.

7. Undichte Fenster und Türen

Auch bei Fenstern und Türen geht es darum, unangenehme Luftströmungen zu vermeiden, den Heizbedarf nicht unnötig zu erhöhen und natürlich Schimmelbildung zu vermeiden. Häufige Fehler entstehen bei der Montage von Fenstern und Türen und dem nicht korrekten Anbringen von Dichtbändern.

Schaden beheben:
Beheben kann man diese Fehler hinterher nur mit Öffnen der Wandputze innen und außen, am Fensterrahmen fachgerechtem Abdichten und wieder verschließen mit Innenputz bzw. Außenputz. Allerdings wird vor allem außen die Fassade optisch mangelhaft bleiben.
Kosten um Fenster nachzuarbeiten liegen bei ca. 1.500 €.

8. Fußbodenheizung wird nicht heiß

Die Fußbodenheizung funktioniert, aber wird nicht richtig warm? Das liegt wahrscheinlich daran, dass gewisse Einstellungen und Regelungen nicht korrekt sind. Nach Inbetriebnahme sollte immer ein hydraulischer Abgleich stattfinden. Dieser optimiert die Wassermenge in den Heizungsrohren und den Heizkörpern und somit werden alle Räume gleich geheizt, egal ob es lange dünne oder dicke kurze Rohre sind.

Mangel beheben: 
Hier haben wir ein gutes Beispiel für einen Mangel, aus dem kein Schaden entstanden ist. Der Mangel ist problemlos zu beheben, indem ein hydraulischer Abgleich durchgeführt wird. Kosten hierfür sind mit ca. 500€ anzusetzen.

Schutz auch 5 Jahre nach Abnahme

Rund 80% der Baumängel werden erst nach der Abnahme festgestellt. Was, wenn es die Baufirma mit der Du gebaut hast dann gar nicht mehr gibt? Die Bauherrenschutzpolice springt in diesem Fall ebenso ein.

Wie kannst Du Baumängel erkennen und vorbeugen?

Als Laie, aber auch selbst als Heimwerker mit Erfahrung, wird es Dir meist schwer fallen, einen Mangel oder eine unsachgemäße Ausführung zu erkennen, sofern es nicht offensichtlich ist wie ein Riss in der Wand oder Sprung in der Fliese.
Auch Experten können einen Schaden nicht immer mit dem bloßen Auge erkennen und benötigen spezielle Geräte. Denn gerade die nicht-sichtbaren Mängel sind oft die Mängel, die den meisten Zeit- und Kostenaufwand für eine Behebung nach sich ziehen.

Der erste Eindruck

Wie so oft zählt auch bei einer Baustelle der erste Eindruck und kann Dir ein paar Hinweise geben, wenn Du Dir folgende Fragen stellst:
Wirkt die Baustelle – bei aller Geschäftigkeit - aufgeräumt und sicher auf Dich? Wie empfindest Du den Informationsaustausch, werden Deine Fragen beantwortet? Macht der Bauleiter, soweit Du es als Laie beurteilen kannst, einen kompetenten Eindruck? Hat er die Baustelle im Griff?

Solltest Du Zweifel haben, sprich diese bitte offen und ehrlich mit dem Bauleiter oder Verantwortlichen ab, um von Anfang an Missverständnisse aus dem Weg zu räumen.

Regelmäßige eigene Kontrolle

Auch wenn Du kein Profi bist, solltest Du regelmäßig auf der Baustelle vorbeischauen. Es schadet sicherlich auch nicht, eine Brotzeit mitzubringen und Dich dabei in einem kurzen, netten Plausch auf den neusten Stand bringen zu lassen.

Mit dem Bau- und Zeitplan kannst Du kontrollieren, ob die Termine eingehalten werden.

Es ist auch hilfreich – und vielleicht später für ein Fotoalbum ganz nett – Fotos vom Bauprojekt und der Entwicklung zu machen. Auch z.B. von Verkabelungen und Rohrleitungsverlauf. Sollten Probleme auftreten, können Fotos bei der Aufklärung helfen.

Baukontrolle durch Experten

Wenn Du einen Architekten oder Bauleiter zur Seite hast, wird dieser eine kontinuierliche Kontrolle der Baustelle und des Baufortschritts übernehmen.

Ansonsten ist es ratsam, einen unabhängigen Gutachter (über die Architektenkammer, Handwerkskammer, Verbraucherzentralen oder über Vereine oder Verbände) einzubeziehen. Auch über den TÜV oder die DEKRA kann man unabhängige Experten engagieren. Die Kosten orientieren sich zumeist an den Baukosten, bei Vereinen ist oftmals eine Mitgliedschaft erforderlich.

Ein seriöser Bauunternehmer wird eine professionelle Begutachtung begrüßen. Er kann mit dem Gutachter quasi auf Augenhöhe klären, ob eine Ausführung korrekt ist oder nicht.

Abnahme durch Sachverständigen

Nach jedem Bauabschnitt (Rohbau, Zimmerer/Dach, Verlegung der Rohinstallation für Heizung und Sanitär, Elektro- und der Ausbaugewerke sowie finale Übergabe bei Fertigstellung) sollte eine Prüfung und Abnahme erfolgen. Dies führt am besten ein Sachverständiger durch, der die Arbeit professionell beurteilen und mögliche Fehler aufdecken kann.

Fazit

Natürlich solltest Du den Handwerkern Vertrauen entgegenbringen. Sie sind die Fachmänner, haben die entsprechende Ausbildung und sollten wissen, was sie tun. Dennoch zeigt die Praxis, dass die wenigsten Bauprojekte ohne Baumängel auskommen. Häuser werden immer komplexer und die technischen Standards sind hoch. Und Fehler machen ist menschlich.

Daher ist es unerlässlich, dass Du regelmäßig Deine Baustelle besucht, den Baufortschritt mit den Plänen abgleichst, Dich mit dem Bauleiter austauscht und – auch wenn das zusätzliche Kosten bedeutet – Experten dazu holst für Bereiche, die man als Laie oder mit dem bloßen Augen nicht beurteilen kann.

Lieber während der Bauphase mehr prüfen und zusätzliches Geld einsetzen. Später oder nach Abnahme Baufehler zu beheben ist nicht nur sehr ärgerlich und frustrierend, sondern ganz sicher auch deutlich teurer.

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