Sicher kannst Du es kaum erwarten, dass Du endlich einziehen kannst. Doch die Fertigstellung allein ist nicht der wichtigste Meilenstein, sondern die Bauabnahme. Sie ist der Dreh- und Angelpunkt. Es ist Vorsicht geboten, denn mit der Bauabnahme geht die rechtliche Verantwortung für den Bau endgültig auf Dich als Bauherren über. Aus diesem Grund ist Sorgfalt und Genauigkeit besonders wichtig.
Wie die Abnahme genau abläuft, was zu beachten ist, und wie Du bei Baumängeln vorgehen solltest, wirst Du hier erfahren.
7 Tipps zur Bauabnahme
Was genau ist eine Bauabnahme?
Als Bauherr hast Du mit Deinem Bauträger einen Bauvertrag abgeschlossen, welcher bestimmte Inhalte rechtlich regelt. Bei der Abnahme des Neubaus, solltest Du prüfen, ob die vereinbarte Leistung auch erfüllt wurde.
Nicht entscheidend dabei ist, ob die Abnahme mangelfrei ist. Das wird in den seltensten Fällen vorkommen. Daher ist es wichtig, dass vorhandene Mängel notiert werden und eine Frist zur Beseitigung vereinbart wird. In der Regel wird bis zur Beseitigung ein Einbehalt der Schlussrechnung vereinbart.
Wer erklärt die Bauabnahme?
Als Bauherr wirst Du die Abnahme selbst erklären, oder jemanden bevollmächtigen, dies in Deinem Namen zu tun. Ein Architekt oder Bauleiter sind übrigens nicht automatisch bevollmächtigt den Neubau in Deinem Namen abzunehmen. Hier ist eine schriftliche Bevollmächtigung notwendig.
Wann ist die Bauabnahme?
Im Normalfall informiert Dich der Bauträger, dass das Haus übergeben werden kann. Nach dieser Mitteilung hast Du 14 Tage Zeit, um einen Termin für die Abnahme Deines Neubaus zu vereinbaren.
Du musst Dich nicht auf den Abnahmetermin einlassen, wenn z.B. nicht alle Leistungen erbracht worden sind. Es ist jedoch sehr wichtig, auf die Aufforderung des Bauunternehmens zur Abnahme zu reagieren.
Denn wenn Du das nicht tust, oder die Frist nicht einhältst, gilt die Bauabnahme automatisch als erfolgt. Das gleiche gilt, wenn Du einziehst, bevor die Abnahme durchgeführt wurde. Oder wenn Du die Schlussrate bereits vor der Abnahme überweist.
In diesen Fällen kommt es dann nicht mehr zu einem „offiziellen“ Abnahmetermin.
Wichtig zu wissen ist aber, dass der Bauunternehmer auch ohne einen Abnahmetermin eine Gewährleistungspflicht hat. Das heißt, Du kannst innerhalb von 5 Jahren Mängelansprüche geltend machen. Dein Bauunternehmer muss dann die fachlichen Mängel, die nicht den sogenannten allgemein anerkannten Regeln der Technik (aaRdT) entsprechen, ausbessern.
Die finale Bauabnahme ist noch ein sehr aufregender Moment beim Eigenheim. Aber keiner vor dem man zurückschrecken sollte.
Ganz im Gegenteil: Hier kommen alle Parteien noch einmal zusammen, wichtige Dokumente werden übergeben und das Werk kritisch begutachtet. Mängel werden genau dokumentiert mit dem Ziel sie auch zeitnah zu beheben. Denn sowohl Du als Bauherr als auch der Bauunternehmen möchten zu einem Abschluss kommen.
Was gibt es zu beachten? Bauabnahme verweigern
Du kannst eine Abnahme verweigern, aber nur, wenn wesentliche Mängel vorliegen oder eine Leistung bzw. Teilleistung des Vertrages nicht erfüllt wurde. Ob es sich wirklich um einen wesentlichen Baumangel handelt, muss im Einzelfall entschieden werden. Andere Mängel oder Restarbeiten, die sich nicht auf den Gebrauch auswirken sind unwesentlich und werden nach der Abnahme korrigiert.
Falls Mängel vorliegen sollten, ist es immer gut, wenn Du die Schlussrate erst nach deren Beseitigung bezahlst. 10% des Gesamtpreises sind für eine Schlussrate seit dem 01.01.2018 gesetzlich vorgeschrieben.
Rechtliche Folgen der Bauabnahme
Während der Bauphase ist der Bauträger für die ordnungsgemäße Arbeit verantwortlich und muss diese auch nachweisen. Mit der Abnahme Deines Neubaus treten zahlreiche rechtliche Änderungen in Kraft, so z.B. die Beweislastumkehr. Diese besagt, dass ab nun Du selbst, als Bauherr, mögliche Mängel nachweisen musst.
Außerdem endet mit der Bauabnahme die Phase der Vertragserfüllung und die fünfjährige Gewährleistungsfrist beginnt. Während dieser Zeit können immer noch Ansprüche wegen verdeckter und unverdeckter Baumängel gestellt werden.
Nach der Abnahme wird vom Bauunternehmen die Schlussrechnung ausgestellt und die Bezahlung fällig. Nun bist allein Du für Dein neues Zuhause verantwortlich, also auch im Falle einer Beschädigung oder Zerstörung.
Schutz auch 5 Jahre nach Abnahme
Rund 80% der Baumängel werden erst nach der Abnahme festgestellt. Was, wenn es die Baufirma mit der Du gebaut hast dann gar nicht mehr gibt? Die Bauherrenschutzpolice springt in diesem Fall ebenso ein.
Bauabnahme mit einem Sachverständigen oder Gutachter
Für einen Laien ist die Hausabnahme ohne einen Sachverständigen nicht empfehlenswert. Als Bauherr solltest Du genau prüfen, ob alle Leistungen ordnungsgemäß ausgeführt wurden. Es ist also in jedem Fall anzuraten, einen Fachmann hinzuzuziehen.
Für eine reine Bauabnahme kannst Du mit etwa 500 bis 1000 Euro für den Sachverständigen rechnen. Willst Du umfangreichere Beratung, oder ihn für die Qualitätskontrolle engagieren, solltest Du 0,5 bis 2,5 % der Baukosten für seine Rechnung einkalkulieren. Am besten klärst Du das Honorar, bevor Du ihn beauftragst.
In jedem Fall ist ein Baugutachter günstiger als Baumängel, und Pfusch. Nach unserer Erfahrung können Zusatzkosten für Pfusch am Bau durchaus in einem unteren bis mittleren 5-stelligen Euro-Bereich liegen.
Einen Sachverständigen findest Du über Verbände, der DEKRA oder dem TÜV.
Mängel nach der Bauabnahme
Die Baumängel, die am häufigsten auftreten sind ein undichter Keller, Risse in Putz und Mauerwerk, Mängel beim Estrich und undichte Lüftungen. Häufig ist auch der Gebäudesockel undicht oder die Dampfsperren bzw. -bremsen. Undichte Fenster und Türen und Probleme mit der Fußbodenheizung kommen ebenfalls oft vor.
Werden Mängel festgestellt, müssen diese genau dokumentiert werden. Es sollte eine Frist von 14 Tagen für die Nachbesserung gegeben werden.
Wenn das Bauunternehmen sich nicht an die Frist hält, kannst Du sogar ein anderes Unternehmen beauftragen, vom Vertrag zurücktreten oder Schadensersatz verlangen. Denk aber daran, dass daraus ein Rechtsstreit entstehen kann, der viel Zeit, Geld und Nerven kosten kann.
Mängelansprüche
Berechtigte Mängelansprüche gehen nicht verloren. Die Gewährleistung beginnt nach Einzug ins neue Eigenheim oder mit der Abnahme mit einer Frist von 5 Jahren.
Jürgen Thüne, Sachverständiger der
Schutzgemeinschaft für Baufinanzierende e.V.
Bauabnahmeprotokoll – Checkliste
Im Regelfall nimmt der Bauunternehmer das Abnahmeprotokoll zur Übergabe mit. Folgende Punkte sollten darin unbedingt enthalten sein:
Folgende Dokumente solltest Du bei der Bauabnahme bereit halten
Diese Unterlagen solltest Du von Deinem Bauunternehmer erhalten
Fazit
Auch wenn Deine Freude über die Fertigstellung Deiner eigenen vier Wände groß ist, solltest Du Ruhe walten lassen und die Bauabnahme sorgfältig durchführen.
Auf jeden Fall solltest Du auf die Aufforderung zur Abnahme reagieren und Fristen einhalten.
Ein Sachverständiger ist zudem sein Geld wert, vor allem wenn es darum geht mögliche Baumängel aufzudecken, und die Beseitigung zu kontrollieren.
Mit der Abnahme treten viele rechtliche Änderungen in Kraft, die bewirken, dass Du als Bauherr nun verantwortlich für Deinen Bau bist. Daher unterschreibe das Abnahmeprotokoll erst, wenn Du es auf die wichtigsten Bestandteile hin überprüft hast und alle Mängel oder Nachbesserungen mit einem Zeitplan dokumentiert sind.
Dann steht dem Einzug in die eigenen vier Wände nichts mehr im Wege.
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Miriam Hofmann
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