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Bauvorbereitung: bevor die Bagger anrollen


Deine Vision vom Hausbau ist bereits zum konkreten Plan geworden, Du hast sicherlich den Bauträger Deines Vertrauens gefunden und das Grundstück, auf dem Dein Traumhaus stehen soll. Schließlich hast Du bereits eine Bürgschaft abgeschlossen. Bevor die Bagger anrollen, ist es wichtig, dass Du bei der Bauvorbereitung an alles gedacht hast.  

Der Hausbau selbst ist Sache Deines Baupartners, es gibt jedoch jede Menge Verwaltungskram und Organisatorisches, um das Du Dich kümmern musst und einige Entscheidungen, die Du getroffen haben solltest, bevor es richtig losgeht.   

Wir wollen Dir im Folgenden einen Überblick über die wichtigsten Dinge geben, die Du vor Baubeginn beachten solltest.

Bauvorbereitung: die 8 wichtigsten Punkte vor Baubeginn

  1. 1
    Bauanlaufbesprechung 
  2. 2
    Bauvertrag prüfen 
  3. 3
    Relevante Anträge stellen
  4. 4
    Baugrundgutachten machen
  5. 5
    Bauplan prüfen
  6. 6
    Bauzeitenplan erstellen
  7. 7
    Zahlungsplan prüfen
  8. 8
    Versicherungen abschließen

1. Bauanlaufbesprechung

Bauanlaufbesprechung bzw. das Planungsgespräch hast Du wahrscheinlich schon hinter Dir. Das Protokoll solltest Du aber noch einmal zur Hand nehmen und die Punkte durchgehen, die ihr besprochen und festgelegt habt.  Neben Informationen rund um Bemusterung und Gewerke kannst Du hier auch kontrollieren, was alles in Deinen Verantwortungsbereich fällt, wie die Beantragung z.B. von Bauwasser und Baustrom.

2. Bauvertrag prüfen 

Zur Bauvorbereitung gehört auch, dass Du Deinen Bauvertrag nochmals sorgfältig durchliest, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden. 

Hier findest Du alles, worum Du Dich selbst kümmern musst. Das geht von der Besorgung wichtiger Formulare über die Beschaffung amtlicher Pläne, wie z.B. einer aktuellen Flurkarte für den Architekten, Maßnahmen zur Einrichtung der Baustelle bis zum Abschluss von Bauherrenversicherungen. 

Kommt es zu Bauverzögerungen, weil Du Dich beispielsweise nicht rechtzeitig um die Bauanschlüsse, wie Baustrom oder Bauwasser gekümmert hast, bleibst Du auf eventuellen Mehrkosten sitzen.  

Du bist Dir nicht ganz sicher, ob Du jeden Passus im Vertrag richtig verstanden hast oder was genau noch zu tun ist? Bei Unsicherheiten kontaktiere so schnell als möglich Deinen Baupartner. Auch er hat ein Interesse daran, dass alle Beteiligten am gleichen Strang ziehen und jeder seinen Beitrag zu einem erfolgreichen Projekt leistet.

Oder Du lässt Deine Verträge von unabhängigen Sachverständigen prüfen, wie z.B. durch den TÜV, Verbraucherzentrale oder einem Anwalt.

Seit 2018 gibt es ein neues Bauvertragsrecht, das dem Bauherren mehr Schutz bieten soll. Wichtige Punkte dabei sind eine ausführliche Baubeschreibung sowie Angaben zum Energiestatus, Brandschutz und Schallschutz. Des Weiteren dürfen Abschlagszahlungen der einzelnen Raten gesamt nicht höher als 90% sein. Das heißt, die Schlussrate darf nicht unter 10% liegen. So kannst Du noch genug Geld zurückhalten, sollten Mängel vorhanden und nicht beseitigt worden sein.

3. Relevante Anträge stellen 

Abgesehen vom eigentlichen Bauantrag oder der Bauanzeige könnten zum Beispiel Anträge für den Abbruch bestehender baulicher Anlagen oder das Fällen von Bäumen erforderlich sein. Manche Anträge werden vom Bauunternehmen gestellt, um andere musst Du Dich als Bauherr kümmern.

Wir haben Dir hier eine beispielhafte Auflistung möglicher Anträge erstellt. Nicht alle sind bei jedem Hausbau erforderlich oder durch Dich umzusetzen:

Öffentlicher Raum

Werden ein Kran oder Baugeräte im öffentlichen Verkehrsraum wie Gehwegen oder Straßen stehen, musst Du dies unbedingt mit den Behörden bzw. Gemeinden abstimmen.

Baumfällung

Kann zu Verzögerungen führen, wenn nicht rechtzeitig eine Erlaubnis eingeholt wird, dass ein Baum für den Bau gefällt werden muss.

Abbrucharbeiten

Du musst erst ein altes Haus oder Bauwerke beseitigen, bevor Du neu bauen kannst? Dann ist es erforderlich, dass Du einen Abbruchantrag im Zuge des Bauantrages stellst. Gleichzeitig kannst Du auch das Thema Abfallentsorgung mit den Behörden klären.

Baustrom und Bauwasser

Die Versorgung ist über einen Nachbarn zwar nach Genehmigung möglich, aber nicht unbedingt empfehlenswert. Für große Baumaschinen oder einen Kran reicht die „normale Steckdose“ nicht aus. Ein beantragter und gestellter Baustromkasten garantiert die nötige Leistung an Volt und Ampere.

Regenwasserversickerung

Die Einleitung des Regenwassers in die öffentliche Kanalisation muss immer in Form eines Entwässerungsantrages bei der Stadt oder dem zuständigen Zweckverband beantragt werden. Eine Versickerung des Regenwassers auf dem eigenen Grundstück ist meist genehmigungsfrei.

Kanalanschluss

Abwasser oder Schmutzwasser muss in einen Kanal geleitet werden. Der Antrag wird wie mit einem Entwässerungsantrag gestellt. Der Kanalanschluss liegt in der Straße vor dem Grundstück oder schon direkt auf dem Grundstück. Du als Bauherr hast die Kosten auf Deinem Grundstück selbst zu tragen.

Trinkwasser

Für das spätere Trinkwasser im Neubau muss für die Anbindung ans Netz der entsprechende Wasserversorger kontaktiert werden. Gibt es bisher keinen Wasseranschluss muss dieser zusätzlich noch bei der Gemeinde beantragt werden.

Gas

Du wirst mit Gas heizen? Dann musst Du Dein Haus beim entsprechenden Versorger anmelden.

Telekommunikation 

Auch hier musst Du Dich mit dem Netzbetreiber in Verbindung setzen, damit später Telefon und Internet funktionieren.

Erneuerbare Energien

 

Die EnEV (Energieeinsparungsverordnung) bzw. das GEG (Gebäudenergiegesetz) schreibt vor, dass bei Neubauten auch erneuerbare Energien eingesetzt werden müssen. 15% des benötigten Verbrauchs muss alternativ erzeugt werden. Heizt Du z.B. mit Gas, könntest Du mit einer Solaranlage auf dem Dach mindestens diesen Anteil erreichen.

Jürgen Thüne, Sachverständiger der 
Schutzgemeinschaft für Baufinanzierende e.V.

Zitat Jürgen Thüne

4. Baugrundgutachten machen

Lass auf jeden Fall ein Baugrundgutachten machen. Der Baugrund ist in Deutschland Bauherrenrisiko. Wenn es später Mängel gibt, die aus dem Baugrund entstehen, trägst Du ein immenses Risiko. Denn die erste Frage des Sachverständigen wird lauten, kann ich bitte das Baugrundgutachten sehen.

Wer kann auch mit dem bloßen Auge sagen, was im Boden so alles "schlummert".

Das Gutachten gibt Auskunft über die Beschaffenheit des Bodens. Also um welche Bodenklasse es sich handelt, wie tragfähig der Boden ist, wie hoch das Grundwasser steht oder ob z.B. ein Felsbrocken unter der Erde liegt, der beim Kelleraushub noch speziell gehoben werden muss.

Diese Informationen fließen in den Standsicherheitsnachweis. Werden hier Fehler gemacht, sind spätere Schäden sehr hoch oder vielleicht sogar irreparabel.

Ein Gutachten kann von einem Geologen, Bauingenieur oder von einem Sachverständigem für Geotechnik durchgeführt. Ein Bodengutachten kostet bis zu ca. netto 1.200  Euro.

5. Bauplan prüfen

Es lohnt sich auch jetzt noch einmal einen Blick auf den Bauplan zu werfen und zu überlegen, ob Du das Haus auch wirklich im Detail richtig durchdacht hast und an der Detailplanung noch Änderungen vornehmen möchtest. Notiere Dir, was Du eventuell noch anpassen möchtest.

Beachte aber bitte, dass je näher der Baubeginn rückt, Änderungen im Bauplan große Auswirkungen haben können. Besprich daher offen Deine Bedenken und Wünsche mit dem Bauleiter oder Baupartner. Was ist in der Phase noch möglich und welche Auswirkungen haben Änderungen auf den Zeitplan, Kosten und ob vielleicht auch weitere Genehmigungen erforderlich werden.

6. Bauzeitenplan erstellen

Kein Muss, aber ein Bauzeitenplan sollte durchaus im Vertrag enthalten sein. Nicht wenige Gewerke sind notwendig bis Dein Traumhaus steht. Wechselseitige Abhängigkeiten zwischen den Gewerken haben Einfluss auf die Planung, genauso wie das Wetter, Lieferzeiten und auch Genehmigungen von Behörden.

Die verschiedenen Faktoren sollten, soweit es planbar ist, berücksichtigt werden.

Auch wenn die Überwachung der Termine Aufgabe des Architekten oder Bauleiters ist, solltest Du den Plan auch im Auge behalten.

7. Zahlungsplan

Egal ob Systemhaus, Fertighaus oder ein individuell mit einem Architekten geplantes Haus, alle Bauten benötigen einen Zahlungsplan. Hier werden zu bestimmten Meilensteinen des Baufortschritts (zum Beispiel Fertigstellung des Kellergeschosses, Aufrichtung des Dachstuhls) Teilzahlungen festgelegt. Diese solltest Du auch im Auge behalten und den tatsächlichen Baufortschritt mit den einlaufenden Rechnungen während des Baus abgleichen.

8. Versicherung abschließen

Der Hausbau ist aus finanzieller Sicht wahrscheinlich eine der wichtigsten Entscheidungen Deines Lebens. Interessanterweise denkt beim Autokauf jeder gleich an eine Vollkaskoversicherung - beim Haus sind da viele entspannter, obwohl z.B. ein Feuer oder Pfusch am Bau existenzgefährdend sein können.

Das Angebot ist groß und nicht jede Versicherung ist für jeden Bauherren unbedingt nötig. Es gibt jedoch Versicherungen, die wir als absolut empfehlenswert erachten. Vor allem dann, wenn ein möglicher Schaden existenzgefährdend werden kann. Wir haben Dir hier die wichtigsten Versicherungen aufgelistet, die Du auf jeden Fall prüfen solltest, ob sie für Dich relevant sind. So kannst Du auch entscheiden, ob für dich einzelne Versicherungen ausreichen oder ein Bauversicherungen-Paket für Dich in Frage kommt:

Feuerrohbauversicherung bzw. Wohngebäudeversicherung

Die Feuerrohbauversicherung schützt Dein Haus während der Bauphase z.B. vor Sturm und Feuer und ist in der Regel beitragsfrei in der Wohngebäudeversicherung enthalten.

Ab dem Tag der Abnahme Deines Hauses greift dann die Wohngebäudeversicherung. Sie sichert Dich gegen Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel ab.

unbedingt!

Bauherrenhaftpflichtversicherung

Beim Hausbau haften alle Beteiligten gesamtschuldnerisch, auch Du als Bauherr. Dies ist besonders wichtig, wenn jemand auf der Baustelle zu Schaden kommt, z.B. ein spielendes Kind oder eine Person durch einen herabfallenden Ziegel.

unbedingt!

Neubau

Bauleistungsversicherung

Auch während der Bauphase können unvorhersehbare Ereignisse Dein Bauprojekt beschädigen und Deinen Zeit- und Finanzierungsplan durcheinanderwerfen. Mit der Bauleistungsversicherung schützt Du Deinen Bau z.B. vor Vandalismus, höherer Gewalt wie Sturm und Hagel und Diebstahl von z.B. bereits eingebauten Fenstern oder Heizkörpern.

wichtig

Bauherrenschutzpolice (bei Insolvenz des Bauunternehmens)

Das Bauunternehmen geht Pleite, auf der Baustelle geht nichts mehr voran, die Miete und Finanzierung laufen weiter. Die Bauherrenschutzpolice sichert Dich finanziell ab, damit Du Dein neues Zuhause trotz der Mehrkosten mit anderen Baupartnern fertig bauen kannst. Und gilt sogar noch bis 5 Jahre nach Abnahme, wenn es um die Beseitigung von Mängeln geht.

wichtig

Bauhelfer Unfallversicherung

Familie, Freunde oder Bekannte helfen beim Hausbau mit? Dann ist es Deine Pflicht, Deine Bauhelfer bei der Berufsgenossenschaft (BG Bau) anzumelden. Keine Pflicht, aber eine absolute Empfehlung ist Deine Bauhelfer durch eine Bauhelfer-Unfallversicherung zu schützen. Nur so sind sie bei Unfällen auf der Baustelle auch wirklich finanziell abgesichert.

sinnvoll

Sind alle Anträge gestellt, geht es gleich weiter. Denn bevor die Bagger anrollen können, muss die Baustelle noch eingerichtet werden.

Fazit

Die Bauvorbereitung ist mit viel Papierkram und Organisatorischem verbunden. Je nachdem was der Bauunternehmer übernimmt oder Du selbst, hast Du viele Formulare zu befüllen und viele Ämter zu kontaktieren.

Eine Liste mit nötigen Anträgen kann helfen, den Überblick nicht zu verlieren, was man schon verschickt hat, wo man noch auf Rückantwort wartet oder wo vielleicht noch Informationen nachgeliefert werden müssen.

Wichtig dabei ist der Zeitfaktor. Viele Anträge können Wochen oder Monate dauern, bis sie genehmigt werden. Eine pauschale Aussage lässt sich hier nicht treffen. Dein Bauleiter oder Bauunternehmer kann Dir hier mit Erfahrungswerten beiseite stehen.

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