Die finale Bauabnahme ist ein wichtiger, wenn nicht der wichtigste, Meilenstein eines jeden Häuslebauers. Mit der Abnahme ist nicht nur die Zeit des Einzugs gekommen, es gehen auch alle Risiken und Gefahren von der Baufirma an den Bauherren über. Das schließt zum Beispiel auch Mängel ein, für deren Behebung der Bauherr selbst aufkommen muss, sind diese nicht zur Abnahme dokumentiert.
Und Mängel am Bau sind nicht ungewöhnlich. Laut einer Studie des Instituts für Bauforschung e. V. kam es bei über 76 % der betrachteten Bauvorhaben zu Bauschäden innerhalb der Gewährleistungszeit von fünf Jahren. Doch die Autoren verweisen darauf, dass fast 22 % der Schäden bereits während des Baus und bei der Abnahme auffallen. Deshalb gehört die Bauabnahme zum Pflichttermin eines Bauherrn.
TOP 8 Fehler bei der Bauabnahme
Worauf sollten Sie bei der Bauabnahme achten?
Als frisch gebackener Eigentümer möchten Sie selbstverständlich in ein einwandfreies Haus einziehen, das exakt nach den Vertragsbedingungen gebaut wurde. Damit Sie schon vor der Schlüsselübergabe kein Detail übersehen, ist es hilfreich, für die Bauabnahme eine Checkliste zu verwenden. Da viele Bauherren zum ersten Mal die Arbeiten an einer Immobilie abnehmen, sollten sie alle Fallstricke kennen.
Man sagt, am besten lerne man aus Fehlern anderer. Deshalb haben wir die häufigsten acht Stolpersteine für Sie zusammengestellt.
Fehler 1: Die Abnahme nicht ernst nehmen
Bei der offiziellen Schlussabnahme bestätigt der Bauherr, dass alle Leistungen vereinbarungsgemäß erbracht wurden. Sobald Sie die Abnahme unterschreiben, sind Sie selbst im vollen Umfang für das Gebäude verantwortlich. Das betrifft auch die Absicherung aller Elementarschäden wie Feuer, Wasser und Sturm.
Gleichzeitig beginnt die Gewährleistungspflicht des Bauunternehmers. Je nach Bauvertrag ist das meist 4 oder 5 Jahre. Zudem kehrt sich die Beweispflicht bei Mängeln und Schäden um. Sie müssen nun dem Bauunternehmer beweisen, dass er bei der Herstellung einen Fehler gemacht hat. Damit Sie später nicht auf den Kosten zur Mängelbeseitigung sitzen bleiben, ist es ganz entscheidend, die Abnahme professionell durchzuführen.
Fehler 2: Falsche Rücksicht auf den Bauträger
Manchmal zögern Bauherren, Mängel bei der Abnahme deutlich anzusprechen, weil es vielleicht "nur" eine vermeintliche Kleinigkeit ist, oder wollen keine Mehraufwand durch ein ausführliches Bauabnahme Protokoll erzeugen. Sie befürchten, es könnte als „herummeckern“ empfunden werden. Doch was heute noch Mängel sind, können morgen schon ernsthafte Bauschäden sein. In der Gewährleistungszeit haben Sie es viel schwerer, Nachbesserungen durch den Bauträger durchzusetzen. Auch Gerichtsverfahren sind unter diesen Umständen nicht selten.
Wer bei der Schlussabnahme gründlich ist, vermeidet für beide Vertragsparteien Ärger und Kosten. Auch die meisten Baufirmen schätzen eine ordentliche Bauabnahme, bei der alles auf den Tisch kommt und offen besprochen wird, wann welche Arbeiten noch zu erledigen sind. Am Ende möchten alle Parteien eine sauberen Abschluss.
Fehler 3: Den zeitlichen Rahmen der Abnahme verpassen
Die finale Baubnahme eines Werkvertrages hat sogar einen Platz im BGB gefunden. In Paragraf 640 hält der Gesetzgeber einige Regelungen dazu fest. Es verpflichtet Sie als Bauherr, die Arbeit des Bauträgers abzunehmen. Der Zeitpunkt dafür ist gekommen, wenn er alle vertraglichen Leistungen erbracht hat. Allerdings noch bevor Sie den Schlüssel erhalten oder die letzte Rate bezahlen.
Den Abnahmetermin nicht rechtzeitig vereinbaren
Wenn alles fertiggestellt ist, können Sie gemeinsam mit dem Bauträger einen Termin für die Begehung und Schlussabnahme vereinbaren. Meist kommen Terminvorschläge von der Baufirma.
Das BGB gibt dem Bauunternehmer das Recht, Sie schriftlich über die Fertigstellung zu informieren und Ihnen einen Termin für die Abnahme zu setzen. Meisten sind das 12 Werktage.
Den Neubau „aus Versehen“ annehmen
Als Bauherr können Sie die Arbeit des Unternehmers mit „schlüssigem“ Verhalten akzeptieren und damit eine Abnahme bewirken. Dazu gehört: Sie ziehen in das Haus ein, bezahlen die Schlussrechnung vollständig oder geben den Handwerkern ein abschließendes Trinkgeld.
Wichtige Fristen übersehen
Sobald Ihnen der Bauträger eine Frist für die Abnahme setzt, müssen Sie darauf reagieren. Auch, wenn Ihrer Meinung nach noch nicht alles fertig ist oder Sie zu besagten Termin keine Zeit haben. Bitten Sie um einen neuen Terminvorschlag für die Begehung. Sonst nehmen sie die Leistungen durch Ihr Zögern ab.
Baumängel: Schutz auch 5 Jahre nach Abnahme
Rund 80% der Baumängel werden erst nach der Abnahme festgestellt. Was, wenn es die Baufirma mit der Du gebaut hast dann gar nicht mehr gibt? Die Bauherrenschutzpolice springt in diesem Fall ebenso ein.
Fehler 4: Unvorbereitet zur Begehung
In den Tagen vor Ihrem Abnahmetermin sollten Sie sich den Neubau nochmals genau ansehen und eine erste Bestandsaufnahme von allem machen, was Ihnen auffällt. Sie können vorab auch bereits einen Gutachter einschalten, der vor dem Termin mit Ihnen eine Begehung macht.
Lesen Sie sich die Bauleistungen und den Vertrag noch einmal durch und vergleichen Sie die Vereinbarungen mit den erbrachten Arbeiten, damit Sie kein Detail übersehen.
Zum Termin selbst nehmen Sie Baupläne, -genehmigungen, Gutachten und weitere wichtige Dokumente mit. Außerdem sollte Sie zumindest ein Zeuge bzw. ein Gutachter begleiten.
Fehler 5: Ein fehlerhaftes Bauabnahme Protokoll erstellen
In das Abnahmeprotokoll gehören alle Mängel, die im Gebäude bestehen. Auch die, die Sie schon früher angemerkt haben, die der Bauträger aber noch nicht beseitigt hat. Beschreiben Sie die einzelnen Punkte so genau wie möglich. Dazu machen Sie Fotos und setzen gleich eine Frist, wann der Unternehmer die Mängel beheben soll.
Zudem schreiben Sie alles ins Protokoll, was Ihrer Meinung nach nicht mit dem Vertrag übereinstimmt oder noch nicht fertiggestellt wurde.
Fehler 6: Vorschnelle Unterschrift auf der Schlussabnahme
Niemals drängen lassen, lautet die Devise bei der Abnahme. Auch nicht zur Unterschrift. Sobald Sie Ihren Servus unter das Dokument setzen, erklären Sie sich mit dem Zustand Ihres Hauses einverstanden. Nehmen Sie die Begehung tagsüber vor, wenn das Licht gut ist, und lassen Sie sich Zeit. Schauen Sie in jedes Zimmer und lassen Sie sich alle Anlagen zeigen und vorführen. Erst, wenn Sie sicher sind, dass keine Mängel vorliegen, ist es Zeit, zu unterschreiben.
Der Bauunternehmer muss sich nur an die Leistungen halten, die Sie miteinander im Bauvertrag festgelegt haben. Clevere Bauherren legen den Vertrag deshalb vor der Unterschrift einem Sachverständigen vor. Er prüft, ob alles Notwendige wie etwa die Außenanlagen, Installationen und Gewerke vollständig enthalten ist.
Fehler 7: Zwischenabnahmen durchführen
Ihr Bauunternehmen drängt Sie vielleicht dazu, während der Bauphase einzelne Gewerke oder Bauabschnitte offiziell abzunehmen. Wir raten jedoch davon ab, denn für diese Leistungen beginnt sofort die Gewährleistungsfrist. Unter Umständen haben Sie damit verschiedene Fristen für die verschiedenen Teilabnahmen. Zum einen kann das sehr unübersichtlich werden, aber vor allem sind die Teilabnahmen kein Bestandteil der Endabnahme mehr.
Die Zwischenabnahme ist nicht mit einem regelmäßigen Besuch druch Sie auf der Baustelle gleichzusetzen. Sie dürfen durchaus nach dem Rechten sehen und Mängel, die Sie bemerken, sofort anmerken. Idealerweise machen Sie sogenannte Begehungen mit einem Sachverständigen nach verschiedenen wichtigen Bauabschnitten, wie zum Beispiel bei der Fertigstellung des Rohbaus, um sicherzustellen, dass Mängel nicht unentdeckt bleiben. Vor allem solche, die durch weitere Arbeiten verdeckt werden wie es bei Dämmungen in Dach und Boden der Fall ist
Fehler 8: Falscher Umgang mit Baumängeln
Damit Sie eine wirklich vollständige Liste aller Mängel aufstellen und nach der Begehung die richtigen Entscheidungen bezüglich Unterschrift, Fristen und Mängelbeseitigung treffen, sollten Sie drei Punkte beachten:
Bei der Abnahme auf den Gutachter oder Sachverständigen verzichten
Ein unabhängiger Bauexperte kann Sie schon während der Bauphase begleiten und alle Gewerke begutachten. Dadurch vermeiden Sie viele versteckten Schäden. Er sollte auch bei der Abnahmebegehung dabei sein und hilft Ihnen so, Mängel zu erkennen und zu dokumentieren. Der Gutachter berät Sie bei den Fristen, die Sie für die Mängelbeseitigung vernünftigerweise setzen.
Mängelrechte nicht ausreichend sichern
Das BGB erlaubt Ihnen, bei wesentlichen Mängeln die Abnahme zu verweigern. Ob diese Bedingung erfüllt ist, darüber streiten sich regelmäßig die Vertragspartner. Deshalb sollten Sie in diesem Fall einen Bausachverständigen im Schlepptau haben und die Abnahme erst nach vollständiger Begehung und Dokumentation vornehmen oder ablehnen.
Entscheiden Sie sich für die Abnahme, tun Sie das unter schriftlichem Vorbehalt der Mängel. Nur so verzichten Sie nicht auf die Nachbesserung. Ist in Ihrem Bauvertrag eine Vertragsstrafe für Bauverzögerungen vorgesehen, müssen Sie auch diese im Protokoll vorbehalten, damit sie nicht verfällt.
Bei der Schlussrechnung zu viel bezahlen
Nach der Schlussabnahme ist die letzte Rechnung fällig. Für die Leistungen, die der Bauträger noch nicht erbracht hat, oder für die Mängel, die er beseitigen muss, halten Sie jedoch einen Betrag zurück. Üblich ist das Doppelte der Kosten, die für die Arbeiten entstehen werden.
Fazit
Ein Bauherr darf keine Eile haben. Planungs- und Bauphase kosten oft mehr Zeit als angenommen. Wenn dann der Bauträger zur Übergabe ruft, ist die Verlockung groß, die Abnahme vorschnell zu unterschreiben und endlich den Einzugstermin festzulegen.
Damit verschenken Häuslebauer jedoch wichtige Rechte. Fragen Sie sich dagegen vor der Bauabnahme was Sie beachten müssen und nutzen Sie die Chance, den Neubau auf Mängel und Vollständigkeit zu prüfen. Damit sparen Sie sich in der Zukunft Aufwand und Kosten. Zum Termin nehmen Sie am besten einen Gutachter mit und erstellen gemeinsam mit ihm ein Bauabnahme Protokoll.
Hat der Bauunternehmer alle Nachbesserungen erledigt, können Sie beruhigt in Ihr neues Heim einziehen.