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Bauherrenpflichten ÔÇô alles kann, vieles muss

Das Grundst├╝ck ist gekauft, die Finanzierung gesichert, der Grundriss geplant ÔÇô Der Traum vom Eigenheim ist zum Greifen nah. Du bist nun offiziell Bauherr und Dein Bauprojekt kann starten ÔÇô doch womit eigentlich genau? Welche Arbeiten m├╝ssen erledigt werden? Wann solltest Du sie erledigen?   

Was Deine Bauherrenaufgaben ÔÇô aber auch Deine Bauherrenrechte ÔÇô sind, erf├Ąhrst Du hier.

Bauherrenpflichten kann man in 7 folgenden Themen teilen:

  • Sicherheit auf der Baustelle
  • Verplfichtungen gegen Beh├Ârden und ├ämter
  • Bauherrenversicherungen
  • Erschlie├čung des Grundst├╝cks
  • Kontrolle und Aufsicht
  • Zahlungsverpflichtungen
  • Bauabnahme

Welche Bauherrenpflichten musst Du w├Ąhrend der Planungsphase erf├╝llen?

Verkehrssicherheit der Baustelle 

Sobald Du ein Grundst├╝ck gekauft hast, tr├Ągst Du Verantwortung f├╝r seine Verkehrssicherheit. Du musst daf├╝r sorgen, dass auf Deinem Grund keine Verletzungs- oder Unfallgefahr besteht. Beispielsweise durch eine nicht gesicherte Baugrube oder ein frei zug├Ąngliches Gel├Ąnder. Au├čerdem muss die Baustelle als solche gekennzeichnet werden. Daf├╝r stellt Dir Deine Baubeh├Ârde einen Vordruck zur Verf├╝gung, den Du gut sichtbar und vor Witterungseinfl├╝ssen gesch├╝tzt aufh├Ąngen musst.

Informationspflicht

Bevor Du Dein Bauvorhaben in die Tat umsetzen kannst, bist Du verpflichtet, Dich umfangreich ├╝ber das geltende Baurecht zu informieren. Zum einen musst Du bundeseinheitliche Gesetze beachten - zum Beispiel die Vorgaben der Energiesparverordnung EnEV ÔÇô zum anderen die in Deinem Bundesland und Deiner Kommune geltenden Regelungen.

Stellen des Bauantrags

Zu den Bauherrenpflichten geh├Ârt es, bei der zust├Ąndigen Beh├Ârde einen Bauantrag zu stellen. Dies ├╝bernimmt ein Bauvorlagenberechtigter. In der Regel ist das ein Architekt, Bauingenieur oder Handwerksmeister.  Den Antrag must Du dann unterschreiben.

Wenn vom Bauamt nach Abgabe des Bauantrages noch zus├Ątzliche Unterlagen gefordert werden, ist es wichtig, dass diese auch in der geforderten Frist nachgereicht warden.

Welche Unterlagen das Amt ben├Âtigt, ist in den Bundesl├Ąndern unterschiedlich geregelt. Dein Baupartner bzw. der Bauvorlagenberechtige kennt sicherlich die Vorgaben.

Kampfmittelfreimessung

Um verborgene Kampfmittel, wie Bomben, aus den Weltkriegen zu finden, bevor die Bagger anrollen, ist es in verschiedenen Gebieten Deutschlands mit erh├Âhtem Risiko Pflicht des Bauherren im Vorfeld eine Sondierung des Grundst├╝cksvorzunehmen. Dies ├╝bernehmen spezialisierte Unternehmen, die sich auch um die Beseitigung k├╝mmern.

J├╝rgen Th├╝ne, Sachverst├Ąndiger der
Schutzgemeinschaft f├╝r Baufinanzierende e.V.

Zitat J├╝rgen Th├╝ne

Sicherheits- und Gesundheitsschutz auf der Baustelle (SiGeKo)

F├╝r jede Baustelle muss ein Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordinator benannt werden. Er erstellt den Sicherheits- und Gesundheitsschutzplan, ├╝bernimmt die Koordination des Einsatzes von verschiedenen Gewerken auf der Baustelle und ├╝berpr├╝ft die Ma├čnahmen zum Arbeits- und Gesundheitsschutz. Er gew├Ąhrleistet die Sicherheit aller beteiligten Bauleute.  

F├╝r die Aus├╝bung dieser Position sind fundierte Kenntnisse baufachlicher und arbeitsschutzfachlicher Vorschriften sowie spezielle Koordinatorenkenntnisse Voraussetzung. Daher ├╝bernimmt die Aufgabe oft ein geschulter Mitarbeiter des ausf├╝hrenden Architekten oder des Bautr├Ągers oder ein externs B├╝ro.

Ab einer gewissen Baustellengr├Â├če oder wenn mehrere Gewerke gleichzeitig oder nacheinander auf der Baustelle t├Ątig werden, ist die Bestellung eines Sicherheits- und Gesundheitsschutz-Koordinators (SiGeKo) Pflicht. Darunter f├Ąllt also jeder Hausbau, unabh├Ąngig von der Hausgr├Â├če.

Erschlie├čung der Baustelle

Vor Baubeginn muss das Grundst├╝ck  mit dem geplanten Haus nach Lageplan eingemessen und vorbereitet werden. Auf dem Bauplatz muss Baustrom, Bauwasser und ein Bau-WC zur Verf├╝gung stehen.

Meldepflichten vor Baubeginn

Es gibt diverse Meldepflichten, die vor Baubeginn erf├╝llt warden m├╝ssen. Das Bauvorhaben muss der zust├Ąndigen Beh├Ârde mindestens zwei Wochen vor Beginn gemeldet werde. Die Baubeginnanzeige, vom Bauleiter unterschrieben, muss ebenfalls bis 14 Tage vor Bau der Beh├Ârde vorliegen.

Zahlungsverpflichtung 

Auch die Kalkulation und Tilgung entstehender Kosten geh├Âren zu den Bauherrenaufgaben. Du bist verpflichtet, anfallende Geb├╝hren und Honorare fristgerecht zu bezahlen. Andernfalls riskierst Du Verz├Âgerungen Deines Bauprojekts und Strafgeb├╝hren.

Abschluss ben├Âtigter Bauherrenversicherungen

Auch bei der sorgf├Ąltigsten Planung kann etwas schiefgehen. Deshalb ist die richtige Absicherung im Schadensfall unumg├Ąnglich. ├ťber folgende Bauherrenversicherungen sollten sich Bauherren deshalb Gedanken mache:  

Bauherrenhaftpflichtversicherung

Die Bauherrenhaftpflichtversicherung sch├╝tzt Dich vor Schadensersatzanspr├╝chen, wenn auf Deiner Baustelle jemand zu Schaden kommt. aher ist diese Absicherung f├╝r jeden Bauherren ein Muss!

unbedingt!

Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung

Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung leistet Schadenersatz, wenn sich jemand auf Deinem Grundst├╝ck verletzt. Du solltest diese Versicherung daher schon beim Grundst├╝ckskauf abschlie├čen, und nat├╝rlich auch w├Ąhrend der Bauphase und dar├╝ber hinaus beibehalten.

unbedingt!

Feuerrohbauversicherung bzw. Wohngeb├Ąudeversicherung

Die Wohngeb├Ąudeversicherung bietet Deinem fertigen Eigenheim Schutz gegen Sch├Ąden durch Feuer, Leitungswasser, Sturm und Elementargefahren. F├╝r die Bauphase ist die Feuerrohbauversicherung beitragsfrei mitversichert ÔÇô sie sch├╝tzt Dein Haus schon ab Baubeginn gegen Feuersch├Ąden und ist au├čerdem Grundvoraussetzung f├╝r eine Immobilienfinanzierung.

unbedingt!

Neubau

Bauleistungsversicherung

Die Bauleistungsversicherung sch├╝tzt Deine Immobilie ebenfalls bis zur Fertigstellung. Wird das Bauwerk durch Diebstahl, Vandalismus, Elementarsch├Ąden oder h├Âhere Gewalt besch├Ądigt oder komplett zerst├Ârt, kommt Deine Bauleistungsversicherung daf├╝r auf. Sie ist dadurch eine sinnvolle Erg├Ąnzung zur Feuerrohbauversicherung.

wichtig

Bauherrenschutzpolice

Meldet Dein beauftragtes Bauunternehmen Insolvenz an, kommt Dein Bauvorhaben zum Stillstand, bis Du Ersatz gefunden hast. Mit einer Bauherrenschutzpolice ├╝berbr├╝ckst Du in dieser Zeit die trotzdem anfallenden Fixkosten f├╝r Deine Finanzierung und Deine Miete.

wichtig

Bauhelfer Unfallversicherung

Eine Bauhelfer Unfallversicherung solltest Du abschlie├čen, wenn Freunde, Verwandte oder Bekannte auf Deiner Baustelle mithelfen. Sie haben keinen Unfallschutz durch die Berufsgenossenschaft und brauchen daher eine private Absicherung.

sinnvoll

Die Versicherungen k├Ânnen sowohl einzeln als auch im Rahmen eines Bauversicherungen-Paketes abgeschlossen werden, um die h├Ąufigsten Gefahren beim Hausbau abzusichern.

Welche Bauherrenaufgaben fallen w├Ąhrend der Bauphase an? 

Verkehrssicherheit und Unfallverh├╝tung

Nat├╝rlich musst Du auch w├Ąhrend der Bauphase daf├╝r sorgen, dass die Baustelle jederzeit angemessen gesichert ist, sich alle Anwesenden an die Unfallverh├╝tungsma├čnahmen halten, und benachbarte Grundst├╝cke und Geb├Ąude nicht besch├Ądigt werden.

Kontrollpflicht des Bauherren

Auch wenn Du einen Bautr├Ąger oder Architekten mit dem Bau beauftragt hast, haftest Du als Bauherr selbst f├╝r Dein Bauprojekt. Deshalb solltest Du m├Âglichst oft vor Ort sein und die Einhaltung aller Sicherheitsma├čnahmen kontrollieren. Dabei ├╝berpr├╝fst Du auch, dass der Bau noch im Rahmen der Baugenehmigung liegt und nicht ├╝ber diese hinausgeht. Stellst Du bei der Kontrolle M├Ąngel fest, geh├Ârt es zu Deinen Bauherrenpflichten, auf diese hinzuweisen, und ihre Beseitigung zu fordern.

Anzeigepflicht f├╝r Unf├Ąlle

Geschieht trotz aller Vorsicht ein Unfall, solltest Du diesen umgehend bei der zust├Ąndigen Berufsgenossenschaft anzeigen. Das solltest Du auf keinen Fall aufschieben, denn bei den meisten Berufsgenossenschaften hast Du nur eine Woche Zeit, einen erfolgten Unfall zu melden.

Mitwirkungspflicht gegen├╝ber den Gewerken

Als Bauherr bist Du zur Aufrechterhaltung der allgemeinen Ordnung verpflichtet: Du sorgst durch einen Bauzeitplan daf├╝r, dass sich die Handwerker nicht gegenseitig bei ihrer Arbeit behindern, stellst ausreichend Lagerplatz f├╝r die ben├Âtigten Materialien und Arbeitsger├Ąte zur Verf├╝gung und gew├Ąhrleistest die Zufahrt zum Grundst├╝ck.

Meldepflicht f├╝r arch├Ąologische Funde

Sto├čen Du oder Deine beauftragten Handwerker auf Deinem Grundst├╝ck auf Fundst├╝cke von arch├Ąologischem Wert, bist Du verpflichtet, dies umgehend anzuzeigen. Dies gilt sowohl f├╝r Gegenst├Ąnde oder Siedlungsreste von Denkm├Ąlern und Kulturg├╝tern, als auch f├╝r unter Umst├Ąnden gef├Ąhrliche Altlasten aus dem milit├Ąrischen Bereich.

Zahlungsverpflichtung

Arbeitest Du mit einem Architekten oder einem Bautr├Ąger zusammen, habt ihr h├Âchstwahrscheinlich einen Teilzahlungsplan vereinbart. Dadurch werden Teile des Honorars bereits w├Ąhrend des Baus f├Ąllig. Als Bauherr ist es Deine Aufgabe, diese Verbindlichkeiten rechtzeitig zu begleichen.

Abnahmepflicht 

Von den Handwerkern erbrachte Leistungen musst Du innerhalb einer angemessenen Zeitspanne begutachten und abnehmen. Den zeitlichen Rahmen hierf├╝r legt ihr meist gemeinsam bei Vertragsschluss fest.

Ein Abnahmetermin sollte immer vereinbart werden. In dem Termin wir alles ├╝berpr├╝ft und M├Ąngel schriftlich festgehalten, damit diese zeitnah behoben warden k├Ânnen.

In selten F├Ąllen erfolgt die Abnahme ÔÇťautomatischÔÇŁ , aber nur dann wennÔÇŽ

  • die Leistung fertiggestellt und der Vertrag nicht gek├╝ndigt ist,
  • keine ausdr├╝ckliche bzw. f├Ârmliche Abnahme vereinbart oder verlangt wurde, 
  • der Auftraggeber die Abnahme nicht vor Ablauf der jeweiligen Frist zu Recht verweigert hat, 

die fiktive Abnahme nicht vertraglich ausgeschlossen ist.

Weist Du innerhalb dieser Zeit auf M├Ąngel hin, m├╝ssen diese nachgebessert werden ÔÇô und die Abnahmefrist beginnt erneut.

Meldepflicht bei Fertigstellung

Die Fertigstellung des Geb├Ąudes musst Du bei der Bauaufsichtsbeh├Ârde anzeigen. In den meisten Kommunen muss diese Meldung zwei Wochen vor der endg├╝ltigen Fertigstellung erfolgen ÔÇô erst nach Ablauf dieser Frist darfst Du Dein neues Eigenheim beziehen. In manchen Kommunen muss auch die Fertigstellung des Rohbaus angezeigt werden ÔÇô auch dar├╝ber solltest Du Dich fr├╝hzeitig informieren.

Hole Dir Hilfe von Experten

Bauherr zu sein bedeutet, sich seiner Pflichten bewusst zu sein, aber auch der Rechte. Du musst jedoch nicht alles selbst schultern. Verpflichtungen kannst Du, auch wenn dies Mehrkosten bedeutet, an Experten abgeben. Gutachter f├╝r den Bau und gerne uns, wenn Du Fragen zu Deinem Versicherungsschutz hast.

Miriam Hofmann,
Spezialistin Sachversicherungen & Rechtsschutz

Welche Pflichten muss der Bauherr nach dem Hausbau erf├╝llen? 

Abnahme der Bauleistungen 

Nachdem alle handwerklichen Leistungen erbracht wurden, wird ein Termin zur Bauabnahme vereinbart. Hier gehst Du zusammen mit dem Architekten oder Bautr├Ąger alles ab und unterzeichnest schlussendlich, dass alle Arbeiten zufriedenstellend ausgef├╝hrt wurden. Hier macht es Sinn, Dir einen Bausachverst├Ąndigen zu Hilfe zu holen, der auch weniger offensichtliche M├Ąngel zuverl├Ąssig entdeckt.

Beh├Ârdliche Abnahme 

Zus├Ątzlich muss der Neubau amtlich abgenommen werden, um genutzt werden zu d├╝rfen. Die Heizungsanlage muss separat vom Bezirksschornsteinfeger abgenommen werden.

Grundbucheintrag  

Durch den Eintrag ins Grundbuch wirst Du zum offiziellen Besitzer der Immobilie. Hast Du zusammen mit Deinem Partner oder Deiner Partnerin gebaut, solltet ihr fr├╝hzeitig besprechen, ob ihr euch beide ins Grundbuch eintragen lassen m├Âchtet ÔÇô damit w├╝rdet ihr anschlie├čend jeweils die H├Ąlfte der Immobilie besitzen.

Geb├Ąudeeinmessung 

F├╝r Neubauten gilt die sogenannte Einmessungspflicht. Der Umfang und die Fristen sind dabei von Deinem Bundesland abh├Ąngig. Dein Ansprechpartner ist hier f├╝r alle Fragen das zust├Ąndige Katasteramt.

Gartengestaltung 

Auch bei der Gestaltung Deines Gartens gibt es kommunenabh├Ąngige Auflagen, die Du in Deiner Baugenehmigung und in Deinem Bebauungsplan findest. Vor allem beim Pflanzen von Hecken oder gro├čen B├Ąumen, sowie beim Gestalten von Zufahrten und Wegen, musst Du Dich an die geltenden Vorgaben halten.

Welche Rechte hat ein Bauherr?

Eindeutige Baubeschreibung

Hast Du den Bau einer schl├╝sselfertigen Immobilie beauftragt, hast Du das  echt, vor Baubeginn eine detaillierte Beschreibung der geplanten Immobilie zu erhalten. Dies umfasst Grundrisse mit pr├Ązisen Fl├Ąchen- und Raumangaben, Informationen zur Baukonstruktion, sowie Details zum Innenausbau und der Geb├Ąudetechnik. Dabei muss alles eindeutig und f├╝r Laien verst├Ąndlich sein. Unklare Formulierungen werden zugunsten des K├Ąufers ausgelegt.  

Benennung der Beteiligten

Als Bauherr hast Du die Entscheidungsgewalt, wer an Deinem Projekt beteiligt ist. Du bestimmst den Architekten, den Bauleiter und die Handwerker. Hier lohnt es sich, mehrere Angebote einzuholen und miteinander zu vergleichen. Helfen kann Dir bei dieser Erf├╝llung Deiner Bauherrenaufgaben HOAI ÔÇô die Honorarverordnung f├╝r Architekten und Ingenieure. Darin findest Du Orientierungswerte, wie viel ein Architekt f├╝r seine verschiedenen Dienstleistungen durchschnittlich verlangt, und kannst erhaltene Angebote besser einsch├Ątzen.  

P├╝nktliche Fertigstellung

Hast Du ein Bauunternehmen mit Deinem Neubau beauftragt, darfst Du auf die Festlegung eines verbindlichen Fertigstellungstermins bestehen. Du solltest dabei auch festlegen, welche Vertragsstrafen drohen, wenn der Termin nicht eingehalten wird.

Aush├Ąndigung wichtiger Dokumente

Es geh├Ârt ebenfalls zu den Bauherrenrechten, dass Dir wichtige Dokumente zur Verf├╝gung gestellt werden m├╝ssen. H├Ąufig ben├Âtigst Du die Informationen f├╝r Deine Finanzierung oder die amtliche Abnahme.

Verweigerung der Abnahme 

Wurden Aufgaben nicht wie besprochen erledigt, darfst Du die Abnahme verweigern und darauf bestehen, dass die M├Ąngel beseitigt werden.

Fazit

Als Bauherr hast Du jede Menge Aufgaben zu erledigen und tr├Ągst gro├če Verantwortung ÔÇô nicht nur f├╝r Dein Traumhaus, sondern auch f├╝r die Sicherheit von Passanten und den Arbeitern auf Deiner Baustelle.

Um all Deine Bauherrenpflichten gewissenhaft zu erf├╝llen, solltest Du stets einen ├ťberblick haben, in welcher Bauphase Du Dich gerade befindest, und was es in dieser zu beachten gilt. So hast Du auch stets die anstehenden Aufgaben im Blick ÔÇô von der Bauvorbereitung bis zum Einzug ins Eigenheim.

Und sollte doch mal etwas schief gehen, solltest Du mit entsprechenden Versicherungen gesch├╝tzt sein.

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