Mehr Infos

Bauherrenpflichten – alles kann, vieles muss

Das GrundstĂĽck ist gekauft, die Finanzierung gesichert, der Grundriss geplant – Der Traum vom Eigenheim ist zum Greifen nah. Du bist nun offiziell Bauherr und Dein Bauprojekt kann starten – doch womit eigentlich genau? Welche Arbeiten mĂĽssen erledigt werden? Wann solltest Du sie erledigen?   

Was Deine Bauherrenaufgaben – aber auch Deine Bauherrenrechte – sind, erfährst Du hier.

Bauherrenpflichten kann man in 7 folgenden Themen teilen:

  • Sicherheit auf der Baustelle
  • Verplfichtungen gegen Behörden und Ă„mter
  • Bauherrenversicherungen
  • ErschlieĂźung des GrundstĂĽcks
  • Kontrolle und Aufsicht
  • Zahlungsverpflichtungen
  • Bauabnahme

Welche Bauherrenpflichten musst Du während der Planungsphase erfüllen?

Verkehrssicherheit der Baustelle 

Sobald Du ein Grundstück gekauft hast, trägst Du Verantwortung für seine Verkehrssicherheit. Du musst dafür sorgen, dass auf Deinem Grund keine Verletzungs- oder Unfallgefahr besteht. Beispielsweise durch eine nicht gesicherte Baugrube oder ein frei zugängliches Geländer. Außerdem muss die Baustelle als solche gekennzeichnet werden. Dafür stellt Dir Deine Baubehörde einen Vordruck zur Verfügung, den Du gut sichtbar und vor Witterungseinflüssen geschützt aufhängen musst.

Informationspflicht

Bevor Du Dein Bauvorhaben in die Tat umsetzen kannst, bist Du verpflichtet, Dich umfangreich über das geltende Baurecht zu informieren. Zum einen musst Du bundeseinheitliche Gesetze beachten - zum Beispiel die Vorgaben der Energiesparverordnung EnEV – zum anderen die in Deinem Bundesland und Deiner Kommune geltenden Regelungen.

Stellen des Bauantrags

Zu den Bauherrenpflichten gehört es, bei der zuständigen Behörde einen Bauantrag zu stellen. Dies ĂĽbernimmt ein Bauvorlagenberechtigter. In der Regel ist das ein Architekt, Bauingenieur oder Handwerksmeister.  Den Antrag must Du dann unterschreiben.

Wenn vom Bauamt nach Abgabe des Bauantrages noch zusätzliche Unterlagen gefordert werden, ist es wichtig, dass diese auch in der geforderten Frist nachgereicht warden.

Welche Unterlagen das Amt benötigt, ist in den Bundesländern unterschiedlich geregelt. Dein Baupartner bzw. der Bauvorlagenberechtige kennt sicherlich die Vorgaben.

Kampfmittelfreimessung

Um verborgene Kampfmittel, wie Bomben, aus den Weltkriegen zu finden, bevor die Bagger anrollen, ist es in verschiedenen Gebieten Deutschlands mit erhöhtem Risiko Pflicht des Bauherren im Vorfeld eine Sondierung des Grundstücksvorzunehmen. Dies übernehmen spezialisierte Unternehmen, die sich auch um die Beseitigung kümmern.

Jürgen Thüne, Sachverständiger der
Schutzgemeinschaft fĂĽr Baufinanzierende e.V.

Zitat JĂĽrgen ThĂĽne

Sicherheits- und Gesundheitsschutz auf der Baustelle (SiGeKo)

FĂĽr jede Baustelle muss ein Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordinator benannt werden. Er erstellt den Sicherheits- und Gesundheitsschutzplan, ĂĽbernimmt die Koordination des Einsatzes von verschiedenen Gewerken auf der Baustelle und ĂĽberprĂĽft die MaĂźnahmen zum Arbeits- und Gesundheitsschutz. Er gewährleistet die Sicherheit aller beteiligten Bauleute.  

Für die Ausübung dieser Position sind fundierte Kenntnisse baufachlicher und arbeitsschutzfachlicher Vorschriften sowie spezielle Koordinatorenkenntnisse Voraussetzung. Daher übernimmt die Aufgabe oft ein geschulter Mitarbeiter des ausführenden Architekten oder des Bauträgers oder ein externs Büro.

Ab einer gewissen Baustellengröße oder wenn mehrere Gewerke gleichzeitig oder nacheinander auf der Baustelle tätig werden, ist die Bestellung eines Sicherheits- und Gesundheitsschutz-Koordinators (SiGeKo) Pflicht. Darunter fällt also jeder Hausbau, unabhängig von der Hausgröße.

ErschlieĂźung der Baustelle

Vor Baubeginn muss das GrundstĂĽck  mit dem geplanten Haus nach Lageplan eingemessen und vorbereitet werden. Auf dem Bauplatz muss Baustrom, Bauwasser und ein Bau-WC zur VerfĂĽgung stehen.

Meldepflichten vor Baubeginn

Es gibt diverse Meldepflichten, die vor Baubeginn erfüllt warden müssen. Das Bauvorhaben muss der zuständigen Behörde mindestens zwei Wochen vor Beginn gemeldet werde. Die Baubeginnanzeige, vom Bauleiter unterschrieben, muss ebenfalls bis 14 Tage vor Bau der Behörde vorliegen.

Zahlungsverpflichtung 

Auch die Kalkulation und Tilgung entstehender Kosten gehören zu den Bauherrenaufgaben. Du bist verpflichtet, anfallende Gebühren und Honorare fristgerecht zu bezahlen. Andernfalls riskierst Du Verzögerungen Deines Bauprojekts und Strafgebühren.

Abschluss benötigter Bauherrenversicherungen

Auch bei der sorgfältigsten Planung kann etwas schiefgehen. Deshalb ist die richtige Absicherung im Schadensfall unumgänglich. Ăśber folgende Bauherrenversicherungen sollten sich Bauherren deshalb Gedanken mache:  

Bauherrenhaftpflichtversicherung

Die Bauherrenhaftpflichtversicherung schĂĽtzt Dich vor SchadensersatzansprĂĽchen, wenn auf Deiner Baustelle jemand zu Schaden kommt. aher ist diese Absicherung fĂĽr jeden Bauherren ein Muss!

unbedingt!

Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung

Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung leistet Schadenersatz, wenn sich jemand auf Deinem Grundstück verletzt. Du solltest diese Versicherung daher schon beim Grundstückskauf abschließen, und natürlich auch während der Bauphase und darüber hinaus beibehalten.

unbedingt!

Feuerrohbauversicherung bzw. Wohngebäudeversicherung

Die Wohngebäudeversicherung bietet Deinem fertigen Eigenheim Schutz gegen Schäden durch Feuer, Leitungswasser, Sturm und Elementargefahren. Für die Bauphase ist die Feuerrohbauversicherung beitragsfrei mitversichert – sie schützt Dein Haus schon ab Baubeginn gegen Feuerschäden und ist außerdem Grundvoraussetzung für eine Immobilienfinanzierung.

unbedingt!

Neubau

Bauleistungsversicherung

Die Bauleistungsversicherung schützt Deine Immobilie ebenfalls bis zur Fertigstellung. Wird das Bauwerk durch Diebstahl, Vandalismus, Elementarschäden oder höhere Gewalt beschädigt oder komplett zerstört, kommt Deine Bauleistungsversicherung dafür auf. Sie ist dadurch eine sinnvolle Ergänzung zur Feuerrohbauversicherung.

wichtig

Bauherrenschutzpolice

Meldet Dein beauftragtes Bauunternehmen Insolvenz an, kommt Dein Bauvorhaben zum Stillstand, bis Du Ersatz gefunden hast. Mit einer Bauherrenschutzpolice ĂĽberbrĂĽckst Du in dieser Zeit die trotzdem anfallenden Fixkosten fĂĽr Deine Finanzierung und Deine Miete.

wichtig

Bauhelfer Unfallversicherung

Eine Bauhelfer Unfallversicherung solltest Du abschlieĂźen, wenn Freunde, Verwandte oder Bekannte auf Deiner Baustelle mithelfen. Sie haben keinen Unfallschutz durch die Berufsgenossenschaft und brauchen daher eine private Absicherung.

sinnvoll

Welche Bauherrenaufgaben fallen während der Bauphase an? 

Verkehrssicherheit und UnfallverhĂĽtung

Natürlich musst Du auch während der Bauphase dafür sorgen, dass die Baustelle jederzeit angemessen gesichert ist, sich alle Anwesenden an die Unfallverhütungsmaßnahmen halten, und benachbarte Grundstücke und Gebäude nicht beschädigt werden.

Kontrollpflicht des Bauherren

Auch wenn Du einen Bauträger oder Architekten mit dem Bau beauftragt hast, haftest Du als Bauherr selbst für Dein Bauprojekt. Deshalb solltest Du möglichst oft vor Ort sein und die Einhaltung aller Sicherheitsmaßnahmen kontrollieren. Dabei überprüfst Du auch, dass der Bau noch im Rahmen der Baugenehmigung liegt und nicht über diese hinausgeht. Stellst Du bei der Kontrolle Mängel fest, gehört es zu Deinen Bauherrenpflichten, auf diese hinzuweisen, und ihre Beseitigung zu fordern.

Anzeigepflicht fĂĽr Unfälle

Geschieht trotz aller Vorsicht ein Unfall, solltest Du diesen umgehend bei der zuständigen Berufsgenossenschaft anzeigen. Das solltest Du auf keinen Fall aufschieben, denn bei den meisten Berufsgenossenschaften hast Du nur eine Woche Zeit, einen erfolgten Unfall zu melden.

Mitwirkungspflicht gegenĂĽber den Gewerken

Als Bauherr bist Du zur Aufrechterhaltung der allgemeinen Ordnung verpflichtet: Du sorgst durch einen Bauzeitplan dafür, dass sich die Handwerker nicht gegenseitig bei ihrer Arbeit behindern, stellst ausreichend Lagerplatz für die benötigten Materialien und Arbeitsgeräte zur Verfügung und gewährleistest die Zufahrt zum Grundstück.

Meldepflicht für archäologische Funde

Stoßen Du oder Deine beauftragten Handwerker auf Deinem Grundstück auf Fundstücke von archäologischem Wert, bist Du verpflichtet, dies umgehend anzuzeigen. Dies gilt sowohl für Gegenstände oder Siedlungsreste von Denkmälern und Kulturgütern, als auch für unter Umständen gefährliche Altlasten aus dem militärischen Bereich.

Zahlungsverpflichtung

Arbeitest Du mit einem Architekten oder einem Bauträger zusammen, habt ihr höchstwahrscheinlich einen Teilzahlungsplan vereinbart. Dadurch werden Teile des Honorars bereits während des Baus fällig. Als Bauherr ist es Deine Aufgabe, diese Verbindlichkeiten rechtzeitig zu begleichen.

Abnahmepflicht 

Von den Handwerkern erbrachte Leistungen musst Du innerhalb einer angemessenen Zeitspanne begutachten und abnehmen. Den zeitlichen Rahmen hierfĂĽr legt ihr meist gemeinsam bei Vertragsschluss fest.

Ein Abnahmetermin sollte immer vereinbart werden. In dem Termin wir alles überprüft und Mängel schriftlich festgehalten, damit diese zeitnah behoben warden können.

In selten Fällen erfolgt die Abnahme â€śautomatisch” , aber nur dann wenn…

  • die Leistung fertiggestellt und der Vertrag nicht gekĂĽndigt ist,
  • keine ausdrĂĽckliche bzw. förmliche Abnahme vereinbart oder verlangt wurde, 
  • der Auftraggeber die Abnahme nicht vor Ablauf der jeweiligen Frist zu Recht verweigert hat, 

die fiktive Abnahme nicht vertraglich ausgeschlossen ist.

Weist Du innerhalb dieser Zeit auf Mängel hin, müssen diese nachgebessert werden – und die Abnahmefrist beginnt erneut.

Meldepflicht bei Fertigstellung

Die Fertigstellung des Gebäudes musst Du bei der Bauaufsichtsbehörde anzeigen. In den meisten Kommunen muss diese Meldung zwei Wochen vor der endgültigen Fertigstellung erfolgen – erst nach Ablauf dieser Frist darfst Du Dein neues Eigenheim beziehen. In manchen Kommunen muss auch die Fertigstellung des Rohbaus angezeigt werden – auch darüber solltest Du Dich frühzeitig informieren.

Hole Dir Hilfe von Experten

Bauherr zu sein bedeutet, sich seiner Pflichten bewusst zu sein, aber auch der Rechte. Du musst jedoch nicht alles selbst schultern. Verpflichtungen kannst Du, auch wenn dies Mehrkosten bedeutet, an Experten abgeben. Gutachter fĂĽr den Bau und gerne uns, wenn Du Fragen zu Deinem Versicherungsschutz hast.

Miriam Hofmann,
Spezialistin Sachversicherungen & Rechtsschutz

Welche Pflichten muss der Bauherr nach dem Hausbau erfĂĽllen? 

Abnahme der Bauleistungen 

Nachdem alle handwerklichen Leistungen erbracht wurden, wird ein Termin zur Bauabnahme vereinbart. Hier gehst Du zusammen mit dem Architekten oder Bauträger alles ab und unterzeichnest schlussendlich, dass alle Arbeiten zufriedenstellend ausgeführt wurden. Hier macht es Sinn, Dir einen Bausachverständigen zu Hilfe zu holen, der auch weniger offensichtliche Mängel zuverlässig entdeckt.

Behördliche Abnahme 

Zusätzlich muss der Neubau amtlich abgenommen werden, um genutzt werden zu dürfen. Die Heizungsanlage muss separat vom Bezirksschornsteinfeger abgenommen werden.

Grundbucheintrag  

Durch den Eintrag ins Grundbuch wirst Du zum offiziellen Besitzer der Immobilie. Hast Du zusammen mit Deinem Partner oder Deiner Partnerin gebaut, solltet ihr frühzeitig besprechen, ob ihr euch beide ins Grundbuch eintragen lassen möchtet – damit würdet ihr anschließend jeweils die Hälfte der Immobilie besitzen.

Gebäudeeinmessung 

FĂĽr Neubauten gilt die sogenannte Einmessungspflicht. Der Umfang und die Fristen sind dabei von Deinem Bundesland abhängig. Dein Ansprechpartner ist hier fĂĽr alle Fragen das zuständige Katasteramt.

Gartengestaltung 

Auch bei der Gestaltung Deines Gartens gibt es kommunenabhängige Auflagen, die Du in Deiner Baugenehmigung und in Deinem Bebauungsplan findest. Vor allem beim Pflanzen von Hecken oder großen Bäumen, sowie beim Gestalten von Zufahrten und Wegen, musst Du Dich an die geltenden Vorgaben halten.

Welche Rechte hat ein Bauherr?

Eindeutige Baubeschreibung

Hast Du den Bau einer schlĂĽsselfertigen Immobilie beauftragt, hast Du das  echt, vor Baubeginn eine detaillierte Beschreibung der geplanten Immobilie zu erhalten. Dies umfasst Grundrisse mit präzisen Flächen- und Raumangaben, Informationen zur Baukonstruktion, sowie Details zum Innenausbau und der Gebäudetechnik. Dabei muss alles eindeutig und fĂĽr Laien verständlich sein. Unklare Formulierungen werden zugunsten des Käufers ausgelegt.  

Benennung der Beteiligten

Als Bauherr hast Du die Entscheidungsgewalt, wer an Deinem Projekt beteiligt ist. Du bestimmst den Architekten, den Bauleiter und die Handwerker. Hier lohnt es sich, mehrere Angebote einzuholen und miteinander zu vergleichen. Helfen kann Dir bei dieser ErfĂĽllung Deiner Bauherrenaufgaben HOAI – die Honorarverordnung fĂĽr Architekten und Ingenieure. Darin findest Du Orientierungswerte, wie viel ein Architekt fĂĽr seine verschiedenen Dienstleistungen durchschnittlich verlangt, und kannst erhaltene Angebote besser einschätzen.  

PĂĽnktliche Fertigstellung

Hast Du ein Bauunternehmen mit Deinem Neubau beauftragt, darfst Du auf die Festlegung eines verbindlichen Fertigstellungstermins bestehen. Du solltest dabei auch festlegen, welche Vertragsstrafen drohen, wenn der Termin nicht eingehalten wird.

Aushändigung wichtiger Dokumente

Es gehört ebenfalls zu den Bauherrenrechten, dass Dir wichtige Dokumente zur Verfügung gestellt werden müssen. Häufig benötigst Du die Informationen für Deine Finanzierung oder die amtliche Abnahme.

Verweigerung der Abnahme 

Wurden Aufgaben nicht wie besprochen erledigt, darfst Du die Abnahme verweigern und darauf bestehen, dass die Mängel beseitigt werden.

Fazit

Als Bauherr hast Du jede Menge Aufgaben zu erledigen und trägst große Verantwortung – nicht nur für Dein Traumhaus, sondern auch für die Sicherheit von Passanten und den Arbeitern auf Deiner Baustelle.

Um all Deine Bauherrenpflichten gewissenhaft zu erfüllen, solltest Du stets einen Überblick haben, in welcher Bauphase Du Dich gerade befindest, und was es in dieser zu beachten gilt. So hast Du auch stets die anstehenden Aufgaben im Blick – von der Bauvorbereitung bis zum Einzug ins Eigenheim.

Und sollte doch mal etwas schief gehen, solltest Du mit entsprechenden Versicherungen geschĂĽtzt sein.

Artikel teilen

Das könnte Dich auch interessieren

Umzug ins Eigenheim planen

Der anstehende Umzug in Dein neues Zuhause ist der Startschuss fĂĽr einen neuen Lebensabschnitt. Damit ist viel Vorfreude und Aufregung verbunden, aber leider auch Arbeit. Damit

weiter
Umzug ins Eigenheim planen

Rohbau: der wichtigste Schritt ins Eigenheim

Der Papierkram ist erledigt, das Grundstück soweit vorbereitet. Jetzt geht´s ans Eingemachte, an den Rohbau. In den nächsten Wochen und Monaten wirst Du Dein Haus entstehen

weiter
Rohbau: der wichtigste Schritt ins Eigenheim

Richtfest planen und feiern

Während der Rohbauphase, spätestens zum Ende hin, solltest Du Dir Gedanken zum Richtfest machen. Denn die Fertigstellung des Rohbaus markiert einen wichtigen Baufortschritt. Traditionell wird dieser

weiter
Richtfest planen und feiern

Page [tcb_pagination_current_page] of [tcb_pagination_total_pages]